2019房地产估价师《理论与方法》专项练习：房地产价格影响因素

房地产价格影响因素

一、单项选择题

1、下列关于房地产价格影响因素的表述中，不正确的有(　)。

A、不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的方向是不尽相同的

B、不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的程度是不尽相同的

C、不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的

D、影响房地产价格的因素都与时间有关

2、下列影响某套住宅价格的因素中，属于实物因素的是(　)。

A、面积

B、方位

C、朝向

D、交通

3、诸多区位因素影响商业房地产的优劣，下列(　)不属于商业房地产区位优劣判断的标准。

A、周围环境状况安宁程度

B、临街状况

C、交通条件

D、繁华程度临街状况

4、下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素中的位置因素的是(　)。【2011年真题】

A、朝向

B、楼层

C、方位

D、交通条件

5、对商业用房而言，一般地说，地上一层的价格或租金最高，其他层的价格或租金较低，一般不到地上一层价格或租金的(　)。

A、60%

B、70%

C、80%

D、90%

6、下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是(　)。【2012年真题】

A、商业用房

B、住宅

C、写字楼

D、工业用房

7、下列有关人口因素对房地产的影响，描述错误的是(　)。

A、随着家庭人口规模小型化，住宅价格有下降的趋势

B、人口密度的增加，可能造成房地产价格趋高，也可能降低

C、人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格的变化

D、人口增长可分为人口自然增长和人口机械增长

8、(　)是指在一定时期内因出生和死亡因素的消长导致的人口数量增加或减少，即出生人数与死亡人数的净差值。

A、人口机械增长

B、人口自然增长

C、人口净增长

D、人口负增长

9、下列房地产实物因素中，(　)的分类不同于其他三项。

A、土地开发程度

B、建筑规模

C、空间布局

D、建筑物完损状况

10、一般地说，增加房地产开发环节的税收会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格(　);相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格(　)。

A、下降，下降

B、下降，上升

C、上升，下降

D、上升，上升

11、下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格下降的是(　)。

A、降低房地产开发贷款利率

B、减少土地储备贷款

C、降低契税

D、减少土地供应

12、当住房供应结构调整，重点发展经济适用住房、廉租住房的建设规模，提高其建设总量的比重，则会导致商品住房的价格(　)。

A、上升

B、下降

C、平稳

D、无影响

13、下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是(　)。【2012年真题】

A、居民收入增加

B、房产税征收

C、人民币升值

D、居民消费价格指数上升

14、下列有关房地产权益因素，描述错误的是(　)。

A、容积率的高低对地价有很大影响

B、相邻关系的存在对房地产价格有一定影响

C、权利所对应的实质内容对价值有很大影响

D、供役地在给他人方便时，不会给土地所有权人带来损失

15、在不考虑其他因素的前提下，人民币汇率上升的预期将会导致中国房地产价格(　)。

A、上升

B、下降

C、不变

D、不相关

16、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于(　)。(2005年试题)

A、社会因素

B、环境因素

C、人口因素

D、行政因素

二、多项选择题

1、将影响房地产价格因素分为一般因素、区域因素和个别因素时，下列(　)属于个别因素。

A、经济发展状况

B、物价

C、环境状况

D、规模

E、建筑结构

2、下列(　)不属于房地产影响因素中的区域因素。

A、土地形状

B、地形

C、城市规划调整

D、环境状况

E、配套设施状况

3、建筑物实物因素包括(　)。

A、建筑规模

B、空间布局

C、维护情况

D、相邻关系

E、临街状况

4、判定工业房地产区位优劣的主要因素有(　)。【2011年真题】

A、临街状况

B、是否便于动力取得

C、是否便于废料处理

D、是否接近大自然

E、是否便于产品和原料运输

5、下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有(　)。【2012年真题】

A、税收政策

B、城市规划调整

C、环境状况

D、城市基础设施状况

E、汇率

6、影响房地产价格的环境景观因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素，主要有(　)等。

A、大气环境

B、治安环境

C、声觉环境

D、水文环境

E、卫生环境

7、影响房地产价格的经济因素，包括(　)。

A、经济发展

B、居民收入

C、利率

D、汇率

E、房地产投机

8、下列情况中会导致房地产价格上升的是(　)。

A、上调开发商贷款利率

B、限制房地产投机行为

C、城市化的加速发展

D、国际上的政治对立

E、政府制定最高限价

9、下列(　)区位因素对商业房地产的区位优劣有着非常重要影响。

A、层高

B、楼层

C、临街状况

D、交通条件

E、外部配套设施

10、下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有(　)。

A、居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格的上升

B、如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大

C、如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产价格上升

D、如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大

E、居民收入水平的变化对房地产价格的影响不大

11、影响房地产价格的社会因素，主要有(　)。

A、政治安定状况

B、社会治安程度

C、居民收入

D、房地产投机

E、城市化

三、判断题

1、通常下，朝向对价格的影响比楼层对价格的影响大，住宅如此，商场也是如此。 (　)

对

错

2、房地产价格在短期内通常有上下波动，在短期内可以看出其变动规律和发展趋势。(　)

对

错

3、修筑道路穿过居住区，会改善居民区对外的交通，最终会提高该居住小区的住宅价格。 (　)

对

错

4、层高或净高过低的建筑物给人以压抑感，从而其价值一般较低。所以层高或净高越高越好。 (　)

对

错

5、在城市规划中，地下建筑面积通常是不计入容积率的。 (　)

对

错

6、房地产的区位不仅指地球上某一特定的自然地理位置，还指与其相联系的社会经济位置，是与该特定位置相联系的自然因素和人文因素的总和。 (　)

对

错

7、经济距离是科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量以反映距离。 (　)

对

错

8、在使用交通时间距离时，应采用与该房地产有代表性的使用者相对应的交通工具和出行时间来测量。(　)

对

错

9、对于各种类型的房地产来讲，实行某种交通管制都会降低该类房地产的价值。 (　)

对

错

10、房地产所在地区的绿地率(或绿化覆盖率)、容积率、建筑密度，建筑间距等也反映了其环境景观状况，它们的高低、大小对房地产价格也有影响。 (　)

对

错

11、低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。(　)(2005年试题)

对

错

12、减免房地产持有环节的税收会导致房地产价格上升。 (　)

对

错

13、居民收入的增加如果是中等收入者的收入增加，因为其边际消费倾向较大，且衣食等基本生活已由了较好的基础，这样会增加房地产的需求。(　)

对

错

14、房地产的投机可能导致房地产价格上涨或下跌，不会稳定房地产价格。(　)

对

错

15、一般地说，增加卖方的税收，会使房地产价格上涨。(　)

对

错

16、一般而言，房地产价格与利率正相关，利率上升时房地产价格会上升，利率下降时房地产价格下降。(　)(2006年试题)

对

错

17、在经济因素中，世界经济状况，特别是周边国家和地区的经济状况，对房地产价格有很大的影响。(　)

对

错

答案部分见下一页

一、单项选择题

1、【正确答案】D

【答案解析】有的影响因素对房地产价格的影响与时间有关，有的则与时间无关。参见教材P120。

2、【正确答案】A

【答案解析】选项BCD均属于区位因素。参见教材P123。

3、【正确答案】A

【答案解析】商业房地产的区位优劣，主要是看起繁华程度、临街状况、交通条件等。参见教材P129。

4、【正确答案】D

【答案解析】交通条件和位置条件是平行关系。参见教材P132～134。

5、【正确答案】A

【答案解析】商业用房一般地说，地上一层的价格或租金最高，其他层的价格或租金较低，一般不到地上一层价格或租金的60%。参见教材P134。

6、【正确答案】A

【答案解析】对某层商业用房来说，楼层是十分重要的位置因素。参见教材P134。

7、【正确答案】A

【答案解析】随着家庭人口规模小型化，家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨趋势。参见教材P136。

8、【正确答案】B

【答案解析】人口自然增长率是指在一定时期内因出生和死亡因素的消长导致的人口数量增加或减少，即出生人数与死亡人数的净差值。参见教材P136。

9、【正确答案】A

【答案解析】选项A属于实物因素中的土地实物因素;选项BCD属于实物因素中的建筑物实物因素。参见教材P123～126。

10、【正确答案】C

【答案解析】增加房地产开发环节的税收会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格上涨;相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格下降。参见教材P139。

11、【正确答案】A

【答案解析】选项BCD均会导致房地产价格上升。参见教材P138～143。

12、【正确答案】B

【答案解析】住房建设重量增加特别是限价商品住房、经济适用房、廉租住房的建设规模增加或在住房建设总量中的比重提高，商品住房的价格一般会下降，反之会上涨。参见教材P143。

13、【正确答案】B

【答案解析】影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展、居民收入、利率、汇率和物价等。选项B属于制度政策因素。参见教材P143。

14、【正确答案】D

【答案解析】供役地在给他人方便时，土地所有权人或土地使用权人有可能要遭受某些损失，在这种情况下，地役权的存在会降低供役地的价值。参见教材P127。

15、【正确答案】A

【答案解析】当预期某国的货币会升值时，就会吸引国外资金购买该国房地产，从而会导致其房地产价格上涨。参见教材P147。

16、【正确答案】A

【答案解析】影响房地产价格的社会因素：政治安定状况、社会治安状况、房地产投机、城市化。参见教材P148。

二、多项选择题

1、【正确答案】DE

【答案解析】个别因素如该房地产的区位、用途、规模、土地形状、地形、地势、建筑结构、建筑物新旧程度等。参见教材P122。

2、【正确答案】AB

【答案解析】区域因素是指对估价对象周围一定区域范围内的房地产价格有所影响的因素，如所在地区的城市规划调整、环境状况、配套设施状况等。选项AB属于个别因素。参见教材P122。

3、【正确答案】ABC

【答案解析】建筑物实物因素包括：建筑规模;外观;建筑结构;设施设备;装饰装修;层高和室内净高;空间布局;日照、采光、通风、保温、隔热、隔声、防水;维护情况和完损状况。参见教材P125～126。

4、【正确答案】BCE

【答案解析】A是商业房地产的区位要求;D是住宅房地产的要求。参见教材P129。

5、【正确答案】CD

【答案解析】选项AB属于制度政策因素;选项E属于经济因素。参见教材P129～135。

6、【正确答案】ACDE

【答案解析】影响房地产价格的周围环境和景观因素，是指对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素和人文状况因素，主要有大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境和人文环境等。参见教材P135。

7、【正确答案】ABCD

【答案解析】影响房地产价格的经济因素，包括经济发展、居民收入、利率、汇率和物价等。参见教材P143。

8、【正确答案】AC

【答案解析】选项BDE均可能降低房地产价格。参见教材P139～149。

9、【正确答案】BCD

【答案解析】选项A不属于区位因素，选项BCD均是非常重要的区位因素，选项E对商业房地产影响不大。参见教材P129、134。

10、【正确答案】ABCD

【答案解析】居民收入是房地产价格的重要影响因素，收入房价比常用于评价购房能力，判断房价是否过高，有无泡沫。参见教材P144～145。

11、【正确答案】ABDE

【答案解析】居民收入属于经济因素。参见教材P144、147~148。

三、判断题

1、【正确答案】错

【答案解析】对于商场来说，也住宅正好相反，楼层对商场房地产价格的影响比朝向对房地产价格的影响大。参见教材P120。

2、【正确答案】错

【答案解析】房地产价格变化的规律和趋势，通常需要一个较长的时期才能看出。参见教材P120。

3、【正确答案】错

【答案解析】修筑道路对居住小区的最终影响，还要看受影响住宅小区离该道路的远近以及该道路的性质等。参见教材P120。

4、【正确答案】错

【答案解析】层高或净高过低的建筑物给人以压抑感，从而其价值一般较低。但并不意味着层高或净高越高越好，还要考虑建设成本以及建成后使用过程中的能源消耗。参见教材P126。

5、【正确答案】对

【答案解析】在城市规划中，地下建筑面积通常不计容积率。参考答案P128。

6、【正确答案】对

【答案解析】房地产的区位不仅指地球上某一特定的自然地理位置，还指与其相联系的社会经济位置，是与该特定位置相联系的自然因素和人文因素的总和。参见教材P131。

7、【正确答案】对

【答案解析】经济距离是科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量以反映距离。参见教材P133。

8、【正确答案】对

【答案解析】在使用交通时间距离时，应采用与该房地产有代表性的使用者相对应的交通工具和出行时间来测量。参见教材P132。

9、【正确答案】错

【答案解析】如果是对某类房地产有利的交通管制，则会提高此类房地产的价值。如住宅区的禁止货车通行等。参见教材P134。

10、【正确答案】对

【答案解析】房地产所在地区的绿地率(或绿化覆盖率)、容积率、建筑密度，建筑间距等也反映了其环境景观状况，它们的高低.大小对房地产价格也有影响。参见教材P135。

11、【正确答案】对

【答案解析】

低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。同理，高价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平很高。参见教材P138。

12、【正确答案】对

【答案解析】减免房地产保有环节的税收，会使房地产价格上涨。参见教材P140～141。

13、【正确答案】对

【答案解析】中等收入者收入增加，会增加居民住房地产的需求，从而导致居住房地产价格上涨。参见教材P145。

14、【正确答案】错

【答案解析】房地产的投机对房地产的影响可能出现3种情况：①引起房地产价格上涨;②引起房地产价格下跌;③起着稳定房地产价格的作用。参见教材P148。

15、【正确答案】对

【答案解析】一般地说，增加卖方的税收，比如开征土地增值税、消费税，会使房地产价格上涨;反之，减少卖方的税收。参见教材P140。

16、【正确答案】错

【答案解析】综合来看，房地产价格与利率负相关，利率上升时房地产价格会下降，利率下降时房地产价格上升。参见教材P147。

17、【正确答案】错

【答案解析】世界经济状况属于国际因素。参见教材P149。

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