2019年房地产估价师考试理论与方法备考习题(6)

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判断题

1、成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值;假设开发法中开发完成

后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是开发成本等扣除项目的价值。

对

错

2、假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资

分析是站在某个特定投资者的立场上，而估价是站在一般投资者的立场上。

对

错

3、对于有城市规划条件要求，但其城市规划设计条件尚未正式明确的待开发房地产，通常不适合

采用假设开发法估价。

对

错

4、在假设开发法估价中，估价结果的可靠程度主要取决于是否能准确预测开发完成后的房地产价

值以及需支出的成本、费用和税金等，而与判断房地产的开发利用方式无关。

对

错

5、在动态分析法中要求折现率既包含安全收益部分，也包含风险收益部分。

对

错

6、假设开发法估价必须考虑资金的时间价值，一般采用计算利息的静态分析法和动态分析法，由

于存在众多未知因素和偶然因素易使预测偏离实际，因此，在实际估价中应尽量采用计算利息的静

态分析法。

对

错

7、假设开发法最基本的公式为：待开发房地产价值=开发完成后的价值+后续必要支出。

对

错

8、经营期的起点通常是取得待开发房地产的日期，终点是开发完成后的房地产经济寿命结束的日

期。

对

错

9、销售期是自开始销售未来开发完成后的房地产之日起至将其售出之日止的时间。

对

错

10、折现率应等同于同一市场上相同或相似的房地产开发项目所要求的平均报酬率。

对

错【答案解析请翻页查看】

1、【答案】错

【解析】本题考查的是假设开发法的含义。假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。参见教材 P319。

2、【答案】对

【解析】本题考查的是假设开发法适用的估价对象。假设开发法用于房地产估价与用于房地产开发项目分析的主要不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，房地产估价是站在一个典型的投资者的立场上，而房地产开发项目分析是站在某个特定的投资者的立场上。参见教材P321。

3、【答案】对

【解析】本题考查的是假设开发法适用的估价对象。应有规划条件但规划条件尚不明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价。参见教材 P321。

4、【答案】错

【解析】本题考查的是假设开发法估价需要具备的条件。在实际估价中，假设开发法测算结果的可靠程度，关键取决于以下两个预测：(1)是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳利用原则，正确判断了估价对象的最佳开发利用方式;(2)是否根据当地房地产市场状况，正确预测了估价对象开发完成后的价值。参见教材 P322。

5、【答案】对

【解析】本题考查的是动态分析法与静态分析法的区别。动态分析法要求折现率既包含安全收益部分，又包含风险收益部分。参见教材 P323。

6、【答案】错

【解析】本题考查的是动态分析法和静态分析法的优缺点。由于存在着众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实际，准确预测是十分困难的。尽管如此，在实际估价中应尽量采用动态分析法。在难以采用动态分析法的情况下，可以采用静态分析法。参见教材 P324。

7、【答案】错

【解析】本题考查的是假设开发法最基本的公式。假设开发法最基本的公式为：待开发房地产价值=开发完成后的价值-后续必要支出及应得利润。参见教材 P326。

8、【答案】错

【解析】本题考查的是后续开发经营期。开发经营期的起点是取得估价对象的日期，终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期。参见教材 P329。

9、【答案】对

【解析】本题考查的是后续开发经营期。销售期是自开始销售未来开发完成后的房地产之日起至将其售出之日止的时间。参见教材 P330。

10、【答案】对

【解析】本题考查的是折现率。折现率应等同于同一市场上相同或相似的房地产开发项目所要求的平均报酬率。参见教材 P333。

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