2019年房地产估价师案例分析日常练习题(3)

单项选择题

1、下列关于房地产转让估价特点的说法中，错误的是( )。

A、从价值时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行，价值时点在估价作业期之前

B、从委托人和评估主体上讲，房地产转让估价可以委托社会上任何一家值得委托人信

任的评估机构评估

C、从估价目的和要求上讲，房地产转让评估只是为了了解、掌握房地产交易行情而进

行的评估

D、房地产转让评估的目的只是为了在进行房地产交易时有一个参考价格，它带有一种

咨询性

2、对于单纯土地转让以及在建工程转让价格进行估价时，首选方法之一是( )。

A、成本法

B、收益法

C、基准地价修正法

D、假设开发法

3、关于在建工程抵押，下列说法错误的是( )。

A、以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权不随之抵押

B、该房地产抵押价值评估应遵循谨慎、保守原则

C、请抵押人出具在建工程在价值时点是否拖欠建筑工程价款的书面说明

D、该房地产抵押要把握市场风险

4、下列关于房地产抵押的表述中，正确的是( )。

A、开发商已合法出售的房地产可以与未出售的房地产一起抵押

B、以共有的房地产抵押的，抵押人应事先征得其他共有人的口头同意

C、发包人拖欠承包人的建筑工程价款为法律规定优先于该次抵押贷款受偿的款额

D、预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须取得商品房预售许可证

5、下列关于房屋征收估价相关规定的表述中，不正确的是( )。

A、被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日

B、评估房屋征收价值时需要考虑抵押、查封等因素的影响

C、用于产权调换房屋价值应包括用于产权调换房屋及其占用范围内的土地使用权和其

他不动产的价值

D、对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产

的市场价值

6、当被征收房地产为正常开发建设的待开发房地产且采用假设开发法估价时，应选择( )前提进行估价。

A、业主自行开发

B、自愿转让开发

C、被迫转让开发

D、被迫开发

7、按照房地产受损害的部位划分时，房地产损害可分为实物损害、区位损害和( )。

A、实体损害

B、功能损害

C、环境损害

D、权益损害

8、某商场土地为有偿出让取得，现拟整体出售，为此于2015年5月30日以收益法为主进行了估价，价值为1200万元，后因故未能立即成交。2015年8月商场投资100 万元建成了一座自动扶梯用于连接商场的一楼和二楼，随后于2015年8月30日再次为出售商场而进行评估，估价仍以收益法为主，估得商场价值为1280万元，设以上最终确定的价格为 P，若为投保火灾险而对商场进行估价，则评估价值为( )。

A、P

B、P 加上商场的土地使用权价格

C、P 减去商场的土地使用权价格

D、P 加上商场应补交的土地使用权出让金 

9、( )是企业的各种经济活动的前提。

A、产权明晰

B、收益均衡

C、成本低廉

D、风险较低

10、房地产权属不发生转移时，可选用的估价方法一般不包括( )。

A、比较法

B、假设开发法

C、成本法

D、收益法

答案

单项选择题

1、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是房地产转让估价的特点。从价值时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行，价值时点则在估价作业期之后。参见教材 P196。

2、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是房地产转让估价的常用方法。对于单纯土地转让以及在建工程转让价格进行估价时，假设开发法往往是首选方法之一。参见教材 P197。

3、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是房地产抵押价值内涵及评估实质。以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。参见教材 P219。

4、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是房地产抵押估价的法律规定。选项 A 错误，开发商已合法出售的房地产不得与未出售的房地产一起抵押;选项 B 错误，以共有的房地产抵押的，抵押人应事先征得其他共有人的书面同意;选项 D 错误，预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。参见教材 P221。

5、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是房屋征收估价的相关规定。选项 B 错误，根据《国有土地上房屋征收评估办法》规定：被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、使用年限、装饰装修、新旧程度及占地面积大小等影响房地产价格的因素，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。参见教材 P245。

6、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是房屋征收估价方法和结果确定。当被征收房地产为正常开发建设的待开发房地产且采用假设开发法估价时，应选择业主自行开发前提进行估价;当被征收房地产为非征收原因已停建、缓建的未完工程且采用假设开发法估价时，应选择自愿转让开发前提进行估价。参见教材 P246。

7、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是房地产损害造成的损失分析。按照房地产受损害的部位可划分为三种类型：实物损害(又可分为实体损害和功能损害);权益损害;区位损害(也称为环境损害)。参见教材 P277。

8、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是房地产损害赔偿估价内涵及特点。投保火灾险时的保险价值，仅是有可能遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失，而不包含不可损毁的土地的价值。P 是商场房地产价格，故选 C。

9、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是企业各种经济行为涉及的房地产估价类型。产权明晰成为企业的各种经济活动的前提。参见教材 P294。

10、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是估价方法的选用。房地产权属不发生转移的估价方法视具体情况一般可用比较法、成本法和收益法。参见教材 P295。

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