2019年房地产估价师理论与方法日常训练题(7)

单项选择题

1 、下列不属于数学曲线拟合法的是( 　 )。

A、直线趋势法

B、指数曲线趋势法

C、二次抛物线趋势法

D、指数线性修正法

2 、长期趋势法适用的对象是( 　 )。

A、价格有明显季节波动的房地产

B、价格无明显季节波动的房地产

C、价格无明显变动的房地产

D、价格有明显变动的房地产

3 、某类房地产的历史价格变动时高时低，但总体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应该选用的预测方法是( 　 )。

A、平均发展速度法

B、平均增减量法

C、数学曲线拟合法

D、中位数法

4 、通过市场调查获知，某地区 2011 ～4 2014 年普通商品住宅平均价格水平分别为4682 元/m² 、4887元/m²、5037 元/m²、2 5192 元 /m²。若采用平均增减量法预测，该地区普通商品住宅2016 年的价格为( 　 )元 /m 2 2 。

A、5362

B、5374

C、5532

D、5702

5 、通过市场调研，获得某类房地产2002年至200 年的价格分别为3405 元/m² 、3565 元/m²、3730 元/m²、3905 元/m²、4075 元/m²，则采用平均增减量法预测该类房地产2008 年的价格为( 　 )元/m² 。

A、4075.0

B、4242.5

C、4410.0

D、4577.5

6 、某类房地产2008 年2012 年的价格见下表，各年增长量的权重分别为 0.1 、0.2 、0.2 、0.5 ，则利用加权平均增减量法预测该类房地产2013 年得价格为( 　 )元/ / 平方米。

A、8460

B、8500

C、8790

D、88387

7 、( 　 )是以本期的实际值和本期的预测值为根据，经过修匀后得出下一期预测值的一种预测方法。

A、平均增减量法

B、移动平均法

C、指数修匀法

D、平均发展速度法

8 、运用指数修匀法进行预测的关键是( 　 )。

A、确定本期的实际值

B、确定本期的预测值

C、确定预测对象

D、确定修匀常数的值

二、多项选择题

1 、长期趋势法主要包括( 　 )。

A、数学曲线拟合法

B、平均增减量法

C、平均发展速度法

D、移动平均法

E、分数修正法

2 、运用长期趋势法估价的一般步骤有( 　 )。

A、搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别

B、整理搜集到的历史价格资料，画出时间序列图

C、观察、分析时间序列，得出一定的模式

D、以此模式去推测、判断估价对象在未来某个时间的价格

E、对未来的价格进行分析和预测

3 、根据有关统计资料，对某类房地产的价格统计数据整理如下表，其中，2006 年的房地产价格统计数据缺失。则关于该类房地产价格的说法中，正确的有( 　 )。某类房地产 2004 年～2009 年的价格(单位：元/平方米)

B、利用平均增减量法预测 2010 年的价格为 8826 元/平方米

C、利用平均发展速度法模拟 2006 年的价格为 7438 元/平方米

D、利用平均发展速度法预测 2010 年的价格为 7438 元/平方米

E、无法利用平均增减量法预测 2010 年的价格为 8873 元/平方米

4 、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格外，还可用于( 　 )等。

A、收益法中预测未来的租金

B、比较法中对可比实例成交价格进行交易情况调整

C、填补某些房地产历史价格资料的缺乏

D、比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的潜力

E、成本法中确定房地产的重新购建价格

答案

答案部分

一、单项选择题

1、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是数学曲线拟合法。数学曲线拟合法主要有直线趋势法、指数曲线趋势法和二次抛物线趋势法。参见教材 P346。

2、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是长期趋势法适用的估价对象。长期趋势法适用的估价对象是价格无明显季节波动的房地产。参见教材 P345。

3、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是数学曲线拟合法。时高时低，不是平稳的数列，用平均发展速度和平均增减量法误差大，总体趋势上升，因而可以拟合数学趋势线。注意题干中给的提示信息。参见教材 P346。

4、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是平均增减量法。d=(5192-4682)/3=170(元/m 2 )，预测该地区商品住宅 2016 年的价格为：V 5 =P 0 +d×i=4682+170×5=5532(元/m 2 )。参见教材 P349。

5、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是平均增减量法。根据平均增减量法进行测算：d=(160+165+175+170)/4=167.5(元/m 2 )，预测该地区商品住宅 2008 年的价格为：V 6 =P 0 +d×i=3405+167.5×6=4410(元/m 2 )。参见教材 P349。

6、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是平均增减量法。各年增减量分别为 320、330、350、340;平均增减量=320×0.1+330×0.2+350×0.2+340×0.5=338;2013 年价格=6810+338×5=8500 。参见教材 P349。

7、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是指数修匀法。指数修匀法是以本期的实际值和本期的预测值为根据，经过修匀后得出下一期预测值的一种预测方法。参见教材 P353。

8、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是指数修匀法。运用指数修匀法进行预测的关键是确定修匀常数的值。参见教材 P354。

二、多项选择题

1、

【正确答案】 ABCD

【答案解析】 本题考查的是长期趋势法估价的操作步骤。长期趋势主要有数学曲线拟合法、平均增减量法、平均发展速度法、移动平均法和指数修匀法。参见教材 P346。

2、

【正确答案】 ABCD

【答案解析】 本题考查的是长期趋势法估价的操作步骤。运用长期趋势法进行价格预测，一般分为 4 个步骤：(1)搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别，以保证其真实;(2)整理上述搜集到的历史价格资料，将其化为同一标准，并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图;(3)观察、分析这个时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象的价格随着时间的变化而出现的变动规律，得出一定的模式;(4)以此模式去推测、判断估价对象在未来某个时间的价格。参见教材 P346。

3、

【正确答案】 ABC

【答案解析】 本题考查的是平均发展速度法。平均增减量=(8490-6810)/5=336，2006 年模拟价格=6810+2×336=7482，2010 年预测价格=6810+336×6=8826。平均发展速度=(8490/6810)1/5 =1.045，2006 年的模拟价格为 6810×1.045 2 =7438，2010 年的预测价格=6810×1.045 6 =8868。参见教材 P351。

4、

【正确答案】 ACD

【答案解析】 本题考查的是长期趋势法的作用。“比较法中对可比实例成交价格进行交易情况调整”和“成本法中确定房地产的重新购建价格”不用长期趋势法。参见教材 P354。

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