2019年房地产估价师理论与方法备考预习题(1)

多项选择题

1.与非专业估价相比，专业估价的特点包括(　)。

A.是一种专业意见

B.估计价格或价值

C.实行有偿服务

D.承担法律责任

E.估价作业日期长

『正确答案』ACD

『答案解析』本题考查的是专业估价与非专业估价。专业估价与非专业估价的五大不同。专业、非专业估价都要出具估价结论，也就是房地产价格或价值;估价作业时间的长短不是一个显著特点。参见教材 P2。

2.下列关于房地产估价本质的说法中，正确的是(　)。

A.房地产估价是评估房地产的价格而不是价值

B.房地产估价是替相关当事人为房地产定价

C.房地产估价是为委托人提供价格保证

D.房地产估价会有误差，但误差应该在合理范围内

E.房地产估价是一门科学也是一门艺术

『正确答案』DE

『答案解析』本题考查的是房地产估价的特点。房地产估价是评估房地产的价值而不是价格，选项 A 刚好说反了。房地产估价是模拟市场价格形成过程，而不是代替市场定价，选项 B 错误;房地产估价只提供价值意见，而不作价格保证。参见教材 P5～10。

3.下列选项中，属于鉴证性估价的是(　)。

A.别墅区开发价值估价

B.房地产征收补偿估价

C.房地产司法拍卖估价

D.房地产抵押贷款估价

E.写字楼租赁价格估价

『正确答案』BCD

『答案解析』本题考查的是房地产估价是提供价值意见。注意区别咨询性估价的概念。选项 BCD 属于鉴证性估价，具有公证性、证据性;选项 AE 属于业主自用的咨询性估价。参见教材 P7。

4.房地产需要专业估价，是下列哪些房地产特性决定的(　)。

A.独一无二

B.寿命长久

C.供给有限

D.价值量大

E.保值增值

『正确答案』AD

『答案解析』本题考查的是房地产估价的必要性。因为独一无二，无法简单参照其他房地产的价格;因为价值量大，所以评估结果重要，并且可以承受专业估价服务费用。参见教材 P11。

5.可以用于判断房地产估价是否存在估价误差的方法有(　)。

A.与实际成交价格相比

B.与合格估价师的重新估价结果相比

C.考察估价程序是否严谨

D.考察估价过程方法有无失误

E.考察是否遵循估价业务技术规范和职业道德规范

『正确答案』BCDE

『答案解析』本题考查的是房地产估价误差应在合理范围内。判断估价误差。

(1)一般不与实际成交价格相比，因为实际成交价格可能存在价格扭曲，价格失真。(非正常交易价格)

(2)而是与合格估价师对同一估价对象在同一目的、同一价值时点下的重新估价结果进行比较。(重复评估)

(3)一般不会重复评估来确定误差，因为重新评估费时费力费钱，不值得。一般是通过考察估价程序是否严谨，估价过程方法中有无失误，间接对其估价结果肯定或否定。

(4)制定估价业务技术规范和职业道德规范是为了防止出现较大误差。“考察是否遵循估价业务技术规范和职业道德规范”的说法是正确的。参见教材 P9。

6.对于房地产估价准确性的认识正确的有(　)。

A.即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值

B.所有的评估价值都会有误差

C.能用物理量测量的误差来要求估价的误差

D.判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较

E.由复核估价师直接评判一个评估价值的对与错和误差的大小

『正确答案』ABD

『答案解析』本题考查的是房地产估价误差应在合理范围内。选项 C 估价是科学，也是艺术，无法做到像物理学那样精准的要求估价误差;选项 E 复核时，一般是间接判断，而不是直接判断。用是否遵循估价程序，是否遵守职业道德的方法来判断。参见教材 P9。

7.下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是(　)。

A.增加抵押贷款

B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测

C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款

D.处置抵押房地产

E.租赁抵押房地产

『正确答案』ABC

『答案解析』本题考查的是房地产抵押的需要。前三者都是需要的。而处置抵押资产时，需要确定的是房地产的市场价值，而不需要确定其抵押价值;租赁时需要确定租金，但是不需要确定抵押价值。参见教材P15。

8.某餐厅资产分为土地、建筑物、装饰装修、动产和特许经营权。目前该餐厅不适宜在现在位置继续经营下去而转让，为确定转让价格提供参考的估价对象范围一般包括(　)。

A.土地

B.建筑物

C.装饰装修

D.动产

E.特许经营权

『正确答案』ABC

『答案解析』本题考查的是房地产转让和租赁的需要。审题，“不适宜继续经营”所以特许经营权价格为0，动产也应该单独处置。参见教材 P22。

9.估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用在于(　)。

A.体现估价师的专业胜任能力

B.反映估价师的职业道德

C.保护估价师和估价机构

D.保护估价报告使用人

E.规避估价风险

『正确答案』CDE

『答案解析』本题考查的是估价假设。掌握何谓“估价假设”。合理且有依据地说明估价假设反映了估价师的能力和职业道德，但是其最终作用在于风险防范与控制。参见教材 P34。

10.下列关于房地产估价师职业道德的表述中，正确的有(　)。

A.诚实正直，公正执业

B.为了提高业务水平，接受超过自己专业能力的估价项目

C.未经委托人书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开

D.应执行政府规定的收费标准，只能适当收取额外的费用

E.不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章

『正确答案』ACE

『答案解析』本题考查的是房地产估价职业道德。选项 B 超越自己业务能力的估价项目是不可以承接的，对于部分超越了估价机构专业胜任能力的，可以用合作或者聘请老师的方式提升自己的专业能力;选项 D除了规定的估价收费以外，不能收取任何其他的额外费用。参见教材 P36～37。

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