2019房地产估价师《案例分析》精选试题(四)

一、某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/㎡。

【问题】

1.估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?

2.在此基础上还应考虑哪些因素才能得出计算价格?

【正确答案】

1.本题考查的是房地产估价报告示例。

错误有：

(1)应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用(或重置价格)。

或：不应采用实际支出时的各项成本费用。

(2)应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。

或：不应计自至估价时点。

(3)利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。

或：利润不应是开发商的期望利润。

2.本题考查的是房地产估价报告示例。

重置价格还应减去折旧。

或：(1)可能存在的施工质量缺陷、有形损耗等各种原因产生的物质折旧。

(2)可能存在的烂尾楼设计过时(落后)等各种原因产生的功能折旧。

(3)可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。

参见教材P40。

二、某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元;依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。

【问题】

1.这样的做法有哪些错误?

2.若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益?

【正确答案】

1.本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。

错误如下：

(1)由于三个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜作可比实例(2分);

(2)未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益(2分);

(3)不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年净收益(2分);

(4)不应选用350万元作为估价对象的年净收益(或应采用三个可比实例的平均值作为估价对象的年净收益)(2分)。

参见教材P107。

2. 本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。

具体可选择过去数据简单算术平均法，未来数据简单算术平均法，或未来数据资本化公式法确定(2分)。

某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。

【问题】

1.该商场周边近期有较多权利性质相像的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例?为什么?

2.确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么?

3.确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么?

【正确答案】

1.本题考查的是影响商业房地产价格的因素。

不可取。

因为虽然商场与临街商铺的大类用途相同，但不一定其小类用途也相同。

这些交易实例在实物状况上会有较大差异，如土地房屋规模、设备装修档次、建筑结构、楼层层数与层高、临街深度等不同，不具有可比性。

参见教材P104。

2.本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。

确定出租部分潜在毛收入时应注意：

(1)租赁期内按租约计，租赁期外按正常客观的市场租金计;

(2)应考虑租赁保证金和押金的利息收入;

(3)应考虑是否存在无形收益。

参见教材P108。

3. 本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。

确定自营部分净收益时应注意：

(1)应根据经营资料测算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。

(2)因向商户收取的管理费较高，应调查附近类似商场的正常管理费水平作为测算之用。

(3)测算时不仅考虑有形货币收益，还应考虑各种无形收益。

参见教材P109。

三、某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地，甲、乙两家房地产开发公司拟参加竞买，甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估，最高应价评估结果为12 000万元。乙公司委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为15 000万元。若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的，请分析两者差异的主要原因。

【正确答案】

本题考查的是投资价值。

理由包括：

1.本次评估的价值为投资价值(拍卖应价);(3分)

2.投资价值是从某个特定投资者的角度来衡量的价值;(3分)

3.不同投资者在开发建设成本经营费用方面的优势不同，纳税状况不同，对未来的信心不同，所有这些因素都会影响投资者对该房地产未来收益能力的估计，从而影响投资者对该房地产价值的估计。(4分)

见：《理论》教材P98，投资价值，指从某个特定的投资者(即某个具体的投资者)的角度来衡量的价值。是某个特定的投资者(如某个具体的购买者)基于个人的需要或意愿，对该房地产所评估出的价值。投资价值，是建立在主观的、个人因素基础上的价值。在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。

同一房地产之所以对不同的投资者有不同的投资价值，是因为不同的投资者可能在开发建设成本或经营费用成本方面的优势不同、纳税状况不同、对未来的信心不同等。所有这些因素都会影响投资者对该房地产未来收益能力的估计，从而影响投资者对该房地产价值的估计。

(说明：若回答估价目的、估价时点、估价方法、价格影响因素、资料依据、及估价师经验不同，均不给分)

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