2019房地产估价师理论与方法日常训练题(3)

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三、判断题

1.房地产估价原则是为了使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提有认识上的一致性，

对同一估价对象的估价目的具有相似性。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是房地产估价原则的作用。对同一估价对象在同一估价目的，同一价值时点的评估价值趋于相同或接近。参见教材 P154。

2.根据合法原则，只有完全合法的房地产才能成为估价对象。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是合法原则。除了依法不得以某种方式处分的房地产不能成为以该种处分方式为估价目的的估价对象外，任何权益状况的房地产都可以成为估价对象。参见教材P156。

3.估价对象状况不是委托人或估价师可以随意假定的，甚至不是根据估价对象实际状况确定的，

必须依法判定。(　)

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是合法原则。估价对象状况不是委托人或估价师可以随意假定的，甚至不是根据估价对象实际状况确定的，而必须依法判定。参见教材 P156。

4.从理论上讲，任何状况的房地产都可以成为估价对象，故不必做到评估价值与依法判定的房地产状况相匹配。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是合法原则。从理论上讲，任何状况的房地产都可以成为估价对象，只是必须做到评估价值与依法判定的房地产状况相匹配。参见教材 P156。

5.均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳使用，它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是最高最佳利用原则。均衡原理是以估价对象内部各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳使用。均衡原理可以帮助确定最佳集约度和规模。参见教材P167。

6.某单位于 2009 年 12 月 1 日与市国土局签订的建设用地使用权出让合同规定，土地的规划用途为住宅，容积率为 2.0;2010 年 10 月 10 日报市规划局批准变更用途为住宅、办公;2011 年 5月 9 日报市规划局批准变更容积率为 3.0;2011 年 9 月 1 日市国土局委托房地产估价机构评估需补交的土地使用权出让金数额，则价值时点应为 2010 年 10 月 10 日和 2011 年 5 月 9 日。(　)

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是价值时点原则。一般情况下价值时点只有一个。但是此题中，产生补地价的情况有 2次，2010 年 10 月10 日为第一次，变更了土地使用用途，第二次为 2011 年 5 月9 日，变更容积率，两次变更时都产生了补地价的需要，价值时点为变更时，所以有两个价值时点。参见教材 P161。

7.估价目的和价值类型不同，采用的估价原则可以不同。抵押价值或抵押净值的评估，除了应该遵循市场价值评估的原则外，还应该遵循谨慎原则。(　)

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是房地产估价原则的含义。估价目的和价值类型不同，采用的估价原则可以不同。抵押价值或抵押净值的评估，除了应该遵循市场价值评估的原则外，还应该遵循谨慎原则。参见教材 P153

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