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2020房地产估价师考试《案例分析》练习题(1)

更新时间:2020-02-19 18:06:41 来源:环球网校 浏览28收藏5

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2020房地产估价师考试《案例分析》练习题(1)

1.甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面,已出租,现拟以该店面向银行申请抵押贷款,委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况,具体如下:

物业名称 A B C
建筑面积/m2 65 48 50
成交单价/(元/m2) 15500 14500 15000
成交日期 2007年9月 2007年8月 2007年10月

问题:

1.你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料?

2.若将上述3个交易实例选做可比实例,对它们进行实物因素修正,你认为应考虑哪5个主要因素?(说明:回答若超过5个,只按前5个评分)

考点分析:比较法资料的收集、商业房地产价格形成的影响因素。

【参考答案】

1.(1)估价对象权属资料,包括房地产产权证,或土地使用权证、房屋所有权证;法定优先受偿款的说明或证明,以及是否有他项权利的说明;

(2)估价对象租赁合同或租赁协议、收益、费用。

需要根据题来具体分析,不太容易直接在书上找到。《房地产估价案例与分析》66~79。

2.应考虑的因素包括:建筑品质及内部格局;使用面积比例或得房率或面积、使用面积等;装修或设施设备情况;净高或平面布局或内部格局或平面形状、无形价值等。

《房地产估价案例与分析》104~105。

试题总结:比较法相对较简单,一般会和其他方法一起考,单独考主要考虑交易实例的可比性、交易实例的调整、也可像本题考查应向委托人收集的资料,影响价格的因素等。

2.某房地产估价机构接受委托,评估位于某历史文化街的沿街小型商铺的市场价值。该商铺形状方正,权利状况完整。注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后,拟选用比较法作为主要的估价方法,但仅搜集到A、B、C、D四个交易实例。实例A交易时带有3年尚未到期的租约,合同租金明显低于市场租金;实例B系兄弟之间转让;

实例C系相邻商铺的业主购买后扩大经营规模;实例D平面形状为“L”形,系业主将原为矩形的商铺临街面二分之一宽度、三分之一深度的部分转让给某银行安装自动取款机所致。除以上情况外,四个交易实例与估价对象均具有较好的可比性。

问题:

1.四个交易实例是否可以选作可比实例?

2.四个交易实例中若有可以选作可比实例的,应如何对它们的成交价格进行修正或者调整?

考点分析:比较法价值形成过程—可比实例的可比性分析。

【参考答案】

1.四个交易实例不可直接作为可比实例,经过修正或调整后可以选作可比实例。(与估价对象均具有较好的可比性,可以选作可比实例,但要进行可比实例系数修正。)

2.需要进行的修正和调整:

(1)对实例A应进行权益状况调整,具体思路是对剩余3年租期中市场租金与租约租金的差价折现后加总。

(2)对实例B应进行利害关系人之间的交易的交易情况修正,具体思路是进行市场调查,一般情况下其成交价格低于正常市场价格。

(3)对实例C应进行相邻房地产的合并交易的交易情况修正,具体思路是进行市场调查,一般情况下其价格会高于正常市场价格。

(4)对实例D进行临街宽度(宽深比)修正和房地产形状(平面布局)修正。

试题总结:比较法选取可比实例的要求,见《房地产估价理论与方法》教材181~183页。三个情况修正见《房地产估价理论与方法》教材191~203页。

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