2020房地产估价师考试《理论与方法》练习题(10)

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2020房地产估价师考试《理论与方法》练习题(10)

1、在建立比较基础中，下列不属于统一计价单位工作内涵的是(　)。

A、统一税费负担

B、统一价格表示单位

C、统一币种和货币单位

D、统一面积内涵和计量单位

2、某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按建筑面积计算的价格为3295元/m2，该套住宅按套内建筑面积计算的价格为(　)元/m2。

A、3000

B、3277

C、3500

D、3599

3、某宗房地产交易的成交价格为300万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为(　)元/m2。

A、25930

B、32980

C、30980

D、29980

4、某套住宅建筑面积100m2，套内建筑面积为93m2，使用面积系数为0.8，每平方米使用面积为10000元，则该住宅建筑面积下的价格为(　)元/ m2。

A、8000

B、9300

C、9750

D、10000

5、某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5:1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3:1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币(　)万元。

A、630.0

B、650.0

C、661.5

D、682.5

6、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为(　)元/m2。

A、100

B、300

C、600

D、900

7、某套住宅的套内建筑面积为145m2，使用面积为132m2，应分摊的共有公用建筑面积为23m2，按套内建筑面积计算的价格为7500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为(　)元/m2。

A、5893

B、6387

C、6473

D、7016

8、甲、乙两宗相邻地块，甲宗地价值为70万元，乙宗地价值为50万元。合并后的房地产价值为150万元。若乙宗地土地权利人购买甲地块，下列最合理要价是(　)万元。

A、70

B、80

C、90

D、100

9、交易情况修正的方法不包括(　)。

A、总价修正

B、单价修正

C、分离修正

D、百分比修正

10、采用百分比法进行交易情况修正时，交易情况修正系数应以(　)为基准来确定。

A、成交价格

B、账面价格

C、正常价格

D、期望价格

单选题

1、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是建立比较基础。统一计价单位包括统一价格表示单位、统一币种和货币单位、统一面积或体积内涵及计量单位等。参见教材P188。

2、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是建立比较基础。住宅总价=(145+9)×3295=507430(元);按套内建筑面积计算的单价=507430/145=3499.517241≈3500(元/m2)。参见教材P189。

3、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是建立比较基础。一年后支付的款项要折现到首付时点后，再与首付款相加，才能得出实际价格。首期支付30%，那么首期支付的价款就是300×30%=90(万元)，余下300×(1-30%)=210(万元)，在年末支付，房地产实际价格=300×30%+300×70%/(1+6%)=288.11(万元);建筑面积=套内建筑面积+公摊面积=100/90%=111.11m2，建筑面积单价=288.11/111.11=25930.16(元/平方米)。参见教材P189。

4、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是建立比较基础。使用面积=100×0.8=80(m2)。建筑面积下的价格=使用面积下的价格×使用面积/建筑面积=10000×80/100=8000(元/m2)。参见教材P189。

5、

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【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是建立比较基础。本题的关键在于汇率的选择。100×6.5×(1+5%)=682.5(万元人民币)。参见教材P189。

6、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是建立比较基础。容积率=总建筑面积/建筑用地面积：建筑用地面积=6000/3=2000(m2);土地单价=1800000/2000=900(元/m2)。参见教材P189。

7、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是建立比较基础。建筑面积下的单价=套内建筑面积下的单价×套内建筑面积/建筑面积，建筑面积=套内建筑面积+应公摊的共有公用建筑面积=145+23=168(m2)，建筑面积下的单价=7500×145/168=6473(元/m2)。参见教材P189。

8、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是造成成交价格偏离正常价格的因素。合理要价：70+70/(70+50)×(150-70-50)=87.5(万元)。参见教材P192。

9、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是交易情况修正的方法。交易情况修正的方法主要有总价修正和单价修正，金额修正和百分比修正。参见教材P192。

10、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是交易情况修正的方法。在百分比修正中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定，因为这样只有一个比较基础，如果以实际成交价格为基准，就会有多个比较基础。参见教材P193。

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