2020房地产估价师考试《案例分析》练习题(16)

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2020房地产估价师考试《案例分析》练习题(16)

1、某公司于5年前在公开市场上以2000万元购得一宗出让性质的办公用地，投入1000万元建成办公用房一幢。目前，该办公用房的市场价值为4000万元，若5年来房屋建安工程造价水平基本稳定，则有观点认为该宗土地的重新取得价格上涨了1000万元。

<1> 、请问上述观点是否正确?为什么?

2、某商务办公楼属于甲公司所有，现在乙公司有意购买此办公楼用于出租，以获取较稳定的租金收益，并期望收益率不低于现行一年期银行存款利率。乙公司为此委托房地产估价机构评估其对该商铺的最高出价。

<1> 、商务办公楼估价的常用方法有哪些?

<2> 、影响商务办公房地产价格的主要实物状况有哪些?

<3> 、该估价项目适宜采用哪种估价方法?请简述该方法的估价技术路线。

简答题

1、

【正确答案】 本题考查的是影响商务办公房地产价格的因素。

1.上述观点是错误的。2.房地产价值不是土地价值和建房投入简单的相加。

3.应考虑房地产拥有者自己对房地产进行投资改良、通货膨胀因素。

4.虽然造价稳定，但管理费用、财务费用，税费水平可能有变化。

2、

【正确答案】 本题考查的是商务办公房地产估价的常用方法。商务房地产的估价可以选择收益法、比较法、成本法等。

【正确答案】 本题考查的是影响商务办公房地产价格的主要实物状况。影响商务办公房地产价格的主要实物状况包括外观形象;内部装饰装修;设备、设施;智能化程度;物业服务水平以及租户类型。

【正确答案】 本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。该估价项目主要适宜采用收益法。首先，确定未来收益期限;其次，预测未来各期的净收益;第三，求取报酬率，根据委托方要求，求其最高出价，报酬率确定为一年期银行存款利率。第四，选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值。

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