2020房地产估价师考试《案例分析》练习题(27)

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2020房地产估价师考试《案例分析》练习题(27)

1、餐饮房地产与商业房地产在地段的选择上(　)。

A、没有相似之处，有很大不同

B、完全不同

C、既有相似之处，又有很大不同

D、完全相似

2、采用收益法对餐饮房地产进行估价时，净收益测算中需要剥离非房地产带来的收益，当通过商业利润进行剥离时，在净收益的求取时(　)。

A、既扣除平均商业利润也扣除超额利润

B、只扣除平均商业利润

C、只扣除超额利润

D、既不扣除平均商业利润也不扣除超额利润

3、下列关于工业房地产及其估价特点的说法中，错误的是(　)。

A、非标准厂房多，建筑工程造价相差大

B、不必区分设备和建筑物的造价

C、涉及的行业多

D、厂房使用寿命受腐蚀性影响大

4、下列各项中，不属于影响工业房地产价格的主要区位状况的是(　)。

A、交通条件

B、基础设施

C、集聚程度

D、地理位置

5、乙公司2013年3月以1000万元购买了一宗工业用地及其厂房，其中，地价占到了60%，随后乙公司办理了权属转让手续后，又花费了100万用于构建以该公司产品商标为原型的雕塑。 到此为止，正常情况下，甲公司的实际花费为(　)元。

A、小于1000万

B、等于1000万

C、等于1100万

D、大于1100万

6、决定加油站的经营收益的条件不包括(　)。

A、临街条件

B、交通车流量

C、车辆进出口条件

D、地理位置是否繁华

7、下列关于加油站估价的说法中，错误的是(　)。

A、加油站是一种经营性房地产

B、位置分布离散型较强

C、加油站房地产的价格主要取决于位置

D、一般会成片聚集

8、涉及开发商的规划变更中，如发生政府降低容积率等被动变更时，当房地产为尚未开发的出让土地使用权时，应计算的损失或收益不包括(　)。

A、土地出让金差额

B、管理费损失

C、投资利息损失

D、工程开发费损失

9、商品房质量缺陷导致价值减损时，对不可修复的商品房质量缺陷可考虑采用(　)进行估价。

A、重置成本法

B、比较法

C、影子工程投资法

D、减损资本化法

10、(　)是企业的各种经济活动的前提。

A、产权明晰

B、收益均衡

C、成本低廉

D、风险较低

11、下列企业经济行为中，通常不会伴随房地产权属的转移的是(　)。

A、企业合资

B、股份制改组

C、企业合并、分立

D、企业联营

12、下列关于企业各种经济行为涉及的房地产估价技术规定的说法中，错误的是(　)。

A、企业各种经济活动涉及的房地产估价，应在界定房地产和其他资产范围的基础上，明确估价对象的财产范围

B、对房地产权属发生转移的，应按相应的房地产转让行为进行估价

C、企业各种经济活动涉及的房地产估价，应调查了解估价对象合法改变用途的可能性，并应分析、判断以“维持现状前提”或“改变用途前提”进行估价

D、企业破产清算等强制处分涉及的房地产估价，评估价值的影响因素不包括估价对象的通用性

13、房地产权属不发生转移时，可选用的估价方法一般不包括(　)。

A、比较法

B、假设开发法

C、成本法

D、收益法

答案

1、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是餐饮房地产及其估价特点。餐饮房地产与商业房地产在地段的选择上既有相似之处，又有很大不同。参见教材P156。

2、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是餐饮房地产估价的技术路线及难点处理。利用收益法对餐饮房地产进行估价时，净收益的测算中需要剥离非房地产带来的收益，而如何剥离非房地产带来的收益是餐饮房地产估价的难点。方法之一是通过商业利润进行剥离，商业利润包括平均商业利润和超额商业利润;即当估价对象获取的利润率高于社会平均商业利润率时，两者之差为其获取的超额利润率，此时在净收益的求取时既扣除平均商业利润也扣除超额利润。方法之二是利用平均商业利润测算估价对象的客观收益，剥离非正常经营收入。参见教材P156。

3、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是工业房地产及其估价特点。工业房地产及其估价特点主要有：(1)涉及的行业多;(2)非标准厂房多，建筑工程造价相差大;(3)要区分设备和建筑物的造价;(4)厂房使用寿命受腐蚀性影响大。参见教材P164。

4、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是影响工业房地产价格的主要因素。影响工业房地产价格的主要区位状况包括交通条件、基础设施、地理位置。参见教材P164～165。

5、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是工业房地产估价的常用方法。甲公司以1000万元购买工业用地及其厂房，又花费了100万元构建雕塑，两项共计1100万元，还会涉及税费等花费，因此甲公司的实际花费大于1100万元。

6、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是加油站的估价。加油站的经营收益主要取决于其坐落位置的临街条件和交通车流量，另外其车辆进出口条件等对其经营效益也都有影响。参见教材P182。

7、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是加油站的估价。加油站不像其他商业房地产往往沿街分布或成片聚集，加油站之间一般都有一定的距离间隔，位置分布离散型较强。参见教材P182。

8、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是房地产损害赔偿估价的技术路线及难点的处理。涉及开发商的规划变更中，如政府降低容积率等被动变更发生时，当房地产为尚未开发的出让土地使用权时，应计算的损失或收益包括：(1)土地出让金差额;(2)征地相关税费差额;(3)管理费损失;(4)投资利息损失;(5)投资利润损失。参见教材P294。

9、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是房地产损害赔偿估价的技术路线及难点的处理。对可修复的商品房质量缺陷可采用重置成本法估价;对不可修复的商品房质量缺陷可考虑采用影子工程投资法进行估价。参见教材P296。

10、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是企业各种经济行为涉及的房地产估价类型。产权明晰成为企业的各种经济活动的前提。参见教材P306。

11、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是企业各种经济行为涉及的房地产估价类型。企业联营中涉及的房地产估价，通常不伴随着房地产权属的转移。参见教材P306。

12、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是估价的相关技术规定。选项D错误，企业破产清算等强制处分涉及的房地产估价，评估价值的影响因素应包括估价对象的通用性、可分割转让性，改变用途、更新改造等的合法性和可能性及变现时限、对潜在购买者范围的限制等。参见教材P307。

13、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是估价方法的选用。房地产权属不发生转移时，估价方法视具体情况一般可用比较法、成本法和收益法。参见教材P308。

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