2020房地产估价师考试《理论与方法》精华试题(3)

2020房地产估价师考试《理论与方法》精华试题(3)

1.关于收益法求取净收益的说法，错误的是( )。

A.在计算无形收益时，难以货币化

B.除投资价值评估和租约期内净收益的求取外，应用客观收益值

C.运营费用包含房地产折旧额及建筑设施设备的折旧费

D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值

【答案】C

【试题解析】无形收益通常难以货币化，可通过选取较低的报酬率或资本化率予以考虑;投资价值用收益法估价时，应选用实际收益值而不是客观收益值;运营费用不包含会计上的建筑物折旧和土地取得费用的摊销(房地产折旧额)，通常也不包括房屋折旧费(估价上的折旧费和土地使用费用的摊销)。运营费用应包含建筑设施设备的折旧费。

2.某商品住宅项目的土地取得费用、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为500万元、800万元、50万元、60万元、110万元、120万元，投资利润率为25%，则成本利润率为( )。

A.26%%

B.23.19%

C.25%

D.30%

【答案】B

【试题解析】由投资利润率=开发利润/(土地取得费用+建设成本+管理费用+销售费用)可得：开发利润=25%×(500+800+50+60)=352.5(万元)，成本利润率=开发利润/(土地取得费用+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息)=352.5/(500+800+50+60+110)=23.19%。

3.某宗房地产开发用地的面积为8000㎡，容积率为3，市场价格(楼面地价)为1800元/㎡，受让人需按照受让价格的3%缴纳契税等税费，则土地成本为( )万元。

A.4320

B.4449.6

C.1440

D.1483.2

【答案】B

【试题解析】1800×8000×3×(1+3%)=4449.6(万元)。

4.下列房地产建设成本中，属于基础设施建设费的是( )。

A.给排水工程费

B.人防工程费

C.居委会用房建设费

D.围墙工程费

【答案】A

【试题解析】人防工程费属于开发期间税费，居委会用房建设费属于公共配套设施建设费，围墙工程费属于建筑安装工程费，而基础设施建设费是指建筑物2m以外和项目红线范围内的道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，以及各项设施与市政干道、干管、干线等的接口费用。(史记：小配套费用)。

5.关于建筑物重新购建成本求取方法的说法，错误的是( )。

A.单位比较法需要将可比实例的实际建安工程费修正为估价对象的实际建安工程费

B.分部分项法结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位

C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建成本

D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果

【答案】A

【试题解析】单位比较法实质上是一种比较法，把可比实例建筑物实际而可能是不正常的单位建筑安装工程费，修正为正常的单位建筑安装工程费。

【考点来源】教材第七章《成本法及其运用》第四节：重新购建成本的求取。

6.预计某宗房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，则该宗房地产的合理经营期限为( )年。

A.16

B.15

C.14

D.13

【答案】B

【试题解析】合理经营期限为n，令A-(n-1)b=0，则n=15年。

【考点来源】教材第六章《收益法及其运用》第二节：报酬资本化法的公式。

7.下列房地产估价活动中，价值时点为过去，估价对象状况为过去状况的估价是(　)。

A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估

B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估

C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估

D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是价值时点原则。选项A，价值时点为现在、估价对象状况为现在;选项B，价值时点为现在，估价对象状况为过去;选项C，受贿房地产的价值时点是受贿日，估价对象状态也是受贿时的状态，都是过去;选项D，价值时点为现在、估价对象状况为现在。参见教材P162～163。

8、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的(　　)弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补。

A.所得税前利润

B.所得税后利润

C.应分配利润

D.未分配利润

【正确答案】A

9、在房地产销售量预测中，引用越来越近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是(　　)。

A.简单平均法

B.移动平均法

C.加权移动平均法

D.时间序列分析法

【正确答案】B

10.在房地产市场存在泡沫的情况下，比较价值大大(　)收益价值和成本价值。

A.高于

B.低于

C.等于

D.无法确定

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。在房地产市场存在泡沫的情况下，比较价值大大高于收益价值和成本价值。参见教材P96。

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