2020房地产估价师考试《制度与政策》精华试题(4)

2020房地产估价师考试《制度与政策》精华试题(4)

1.某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记，后又以该房地产向乙银行申请抵押贷款，也办理了抵押登记。贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款(　)。

A.甲银行优先受偿

B.按两家银行的债权数额大小确定受偿顺序

C.乙银行优先受偿

D.按两家银行的债权比例受偿

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是房地产抵押权的实现。依据《物权法》的规定，同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照以下规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿;抵押权已登记的先于未登记的受偿;抵押权未登记的，按照债权比例清偿。参见教材P148。

2.承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人(　)。

A.应重新办理租赁登记备案手续，房屋租赁合同方可生效

B.可以收回房屋出租给其他人

C.可以要求增加租金

D.应当继续履行原租赁合同

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是商品房屋租赁合同。商品房屋租赁期间，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。承租人在房屋租赁期间内死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。参见教材P137。

3.下列关于商品房销售的表述中，正确的是(　)。

A.商品房买卖合同中约定的面积误差不得超过3%

B.按何种面积计价，就按何种面积登记发证

C.按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积

D.商品房买卖合同对面积误差无约定的，应据实计算房价款

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。按照我国现行的房屋权属登记的有关规定，房屋权属登记中对房屋的面积按建筑面积进行登记，但按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。参见教材P133。

4.商品房买卖合同约定房屋暂测套内建筑面积为100平方米，对房屋面积误差比未约定。房屋权属登记机关实测登记后，该房屋的实际套内建筑面积为(　)平方米的，购房人有权退房。

A.97

B.103

C.105

D.A、B均可以

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。买卖合同中，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，合同未作约定的，按以下原则处理：(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;(2)面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。参见教材P133～134。

5.商品房买卖合同的内容应当由(　)。

A.房地产行政主管部门确定

B.工商行政管理部门确定

C.房地产行政主管部门和工商行政部门共同拟定

D.商品房买卖当事人约定

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。房地产开发企业应与购房者签订商品房买卖合同;住房城乡建设部和国家工商总局印发《商品房买卖合同示范文本》，供商品房买卖当事人在签订合同时参考。参见教材P132。

6.下列关于房屋租赁期说法正确的是(　)。

A.房屋的租赁期无限制，由租赁当事人约定

B.房屋的租赁期不得少于6个月

C.房屋的租赁期由租赁当事人约定，一般不得超过20年

D.房屋的租赁期超过20年的，房屋租赁合同无效

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是商品房屋租赁合同。租赁期限不得超过20年，超过的，是超过部分而不是整个房屋租赁合同无效。租赁期限届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起同样不得超过20年。参见教材P136。

7.已抵押的房屋(　)。

A.不能转让

B.可以转让但只能转给抵押权人

C.可以转让但必须经抵押权人同意

D.可以转让但转让的价格必须由抵押人确定

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是房地产抵押的一般规定。房地产抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。参见教材P144。

8.某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房户型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人(　)。

A.有权退房

B.有权要求开发公司承担违约责任

C.有权要求开发公司赔偿损失

D.无权退房

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。经规划部门批准的规划变更和经设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化的，开发商应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，在此期间内，未做出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。开发商没有在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。参见教材P134。

9.下列有关房地产抵押的表述中，不正确的是(　)。

A.以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可以视为同一抵押物

B.预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证

C.企、事业单位法人分立或合并后，原抵押合同继续有效

D.乡、村企业厂区内大宗无地上建筑物的建设用地使用权可以单独设定抵押

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是房地产抵押的一般规定。以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照上述规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。参见教材P143。

10地产开发企业不得采取(　)的方式销售商品房。

A.分期付款

B.收取预售款

C.收取定金

D.返本销售

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是房地产销售中禁止的行为。销售中禁止的行为包括：(1)房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。(2)房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。参见教材P131。

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