2020房地产估价师考试《理论与方法》精华试题(6)

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2020房地产估价师考试《理论与方法》精华试题(6)

1.房地产投资适合作为一种长期投资，其特点包括( )。

A.土地不会毁损

B.地上建筑物有耐久性

C.变现性差

D.土地使用权年限较长

E.流动性较好

【答案】ABD

【试题解析】变现性差是房地产投资的一项特点，但不是适于进行长期投资的特点。

2.一般来说，房地产投资风险分析主要包括( )等分析。

A.投入资金的安全性

B.项目定位的科学性

C.期望收益的可靠性

D.投资项目的变现性

E.资产管理的复杂性

【答案】ACDE

【试题解析】房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。

3.房地产市场自然周期和投资周期之间是相互影响和联系的，投资周期在( )滞后于市场自然周期变化。

A.第一阶段

B.第二阶段初期

C.第三阶段初期

D.第三阶段

E.第四阶段

【答案】AB

【试题解析】房地产市场自然周期和投资周期之间是相互影响和联系的，投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期变化。

4.政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有( )。

A.土地供应政策

B.调整城市规划

C.住房政策

D.租金控制

E.加快城市化进程

【答案】ABCD

【试题解析】宏观调控房地产市场的手段包括土地供应政策、金融政策、住房政策、城市规划、地价政策、税收政策和租金控制等。

【考点来源】教材第二章《房地产市场及其运行》第五节：房地产市场的政府干预。

5.房地产投资决策分析主要包括( )等。

A.价格分析

B.市场分析

C.项目财务评价

D.成本分析

E.投资决策

【答案】BCE

【试题解析】投资决策分析主要包括市场分析、项目财务评价和投资决策三部分工作。

【考点来源】教材第三章《房地产开发程序与管理》第二节：投资机会选择与决策分析。

6.开发商向城市规划管理部门申请《建设工程规划许可证》时，须提供的材料主要有( )等。

A.国土资源行政主管部门批准用地的文件

B.设计方案审查意见及附图复印件

C.建设工程施工图

D.地形图

E.国有建设用地出让合同

【答案】ABC

【试题解析】D、E选项属于建设用地规划许可证申领阶段提交的资料。

7.利用期望值法判断投资方案的优劣时，可选择的方案有( )。

A.期望值相同，标准差小的方案

B.期望值相同，标准差大的方案

C.标准差系数小的方案

D.标准差系数大的方案

E.标准差相同，期望值大的方案

【答案】ACE

【试题解析】判断投资方案优劣的标准是：期望值相同、标准差小的方案为优;标准差相同、期望值大的方案为优;标准差系数小的方案为优。

8.对于“开发—销售”模式下的房地产投资项目，分析其动态盈利能力时的计算期包括( )。

A.开发期

B.论证决策期

C.经营准备期

D.经营期

E.销售期

【答案】AE

【试题解析】对于房地产开发投资中项目类型为出售的，其动态盈利能力时的计算期为项目开发期与销售期之和;对于房地产开发投资中项目类型为出租或自营的，其动态盈利能力时的计算期为开发期与经营期之和;当房地产开发为置业投资的，其动态盈利能力时的计算期为经营准备期和经营期之和。

9.甲乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2年。对这两个项目进行比选时，可直接采用的静态盈利能力比选指标有( )。

A.利润总额

B.投资利润率

C.资产负债率

D.财务净现值

E.偿债备付率

【答案】AB

【试题解析】对于开发经营期较短的出售型房地产项目，可直接采用利润总额、投资利润率等静态指标进行方案比选。

10.下列分析方法中，属于风险估计与评价的常用方法有( )。

A.故障树分析法

B.期望值法

C.盈亏平衡法

D.解析法

E.蒙特卡洛模拟法

【答案】DE

【试题解析】风险估计与评价常用的方法包括调查和老师打分法、解析方法和蒙特卡洛模拟法三种。解析方法和蒙特卡洛模拟法实际上都采用了概率分析，期望值法也是概率分析方法的一种，但教材中并没有把期望值法列入风险估计与评估的常用方法中。

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