2020年房地产估价师《经营与管理》强化试题(2)

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选择题

1.如果某项目FNPV等于零，说明该项目的获利能力( )。

A.达到了基准收益率的要求

B.超过了基准收益率的要求

C.未达到财务内部收益率的要求

D.达到了财务内部收益率的要求

【答案】A

【试题解析】如果某项目的FNPV大于或等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。如果FNPV小于0，则项目不可接受。

2.某项目净现值和累计净现值如下表，则该项目的动态投资回收期是( )年。

A.3.09

B.3.48

C.3.83

D.3.92

【答案】D

【试题解析】动态投资回收期=(累计净现金流量现值开始出现正值期数-1)+上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值=(4-1)+588.74/640.67=3.92(年)。

3.某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息额，贷款人要求偿债备付率不低于1.3，贷款利率为12%，贷款期限为20年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为( )万元。

A.28.73

B.29.11

C.344.74

D.349.31

【答案】B

【试题解析】偿债备付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息资金，据题意，则每年应还本付息资金≤5/1.3=3.846(万元)，按月还本付息额≤3.846/12=3205(元)，用等额序列支付现值系数公式，可得，最大贷款额为V=A/i[1-1/(1+i)n]=3205/1%[1-1/(1+1%)12×20]=291076(万元)。

【考点来源】教材第六章《经济评价指标与方法》第五节：清偿能力指标及其计算。

4.下列房地产投资项目不确定因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是( )。

A.建安工程费

B.土地费用

C.空置率

D.容积率

【答案】C

【试题解析】对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等;对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括：购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。

5.在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地价格分析属于( )。

A.临界点分析

B.期望值分析

C.敏感性分析

D.概率分析

【答案】A

【试题解析】最高土地取得价格是指开发项目销售额和其他费用不变条件下，保持满足预期收益水平，所能承受的最高土地取得价格。最高土地价格分析属于盈亏平衡分析。

6.风险分析中常用的比较成熟的方法是( )，它不但考虑了风险因素在未来变动的幅度，还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性及对项目主要经济效益指标的影响。

A.盈亏平衡分析法

B.概率分析法

C.敏感性分析法

D.小中取大法

【答案】B

【试题解析】风险分析中常用的比较成熟的方法是概率分析法，它不但考虑了风险因素在未来变动的幅度，还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性及对项目主要经济效益指标的影响。

7.当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用( )。

A.概率分析

B.解析法

C.蒙特卡洛模拟法

D.故障树分析法

【答案】C

【试题解析】蒙特卡洛模拟法是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法。适用于项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值的情形。

8.房地产投资决策中常见的期权问题不包括( )。

A.等待投资型期权

B.放弃型期权

C.成长型期权

D.成熟型期权

【答案】D

【试题解析】房地产投资决策中常见的期权问题包括1.确定合理的开发时机(等待投资型期权)2.决定是否放弃投资机会或项目(放弃型期权)3.决定是否开发一些成长型项目(成长型期权)

9.在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为( )。

A.时间类参数

B.融资类参数

C.评价标准类指标

D.收益类指标

【答案】D

【试题解析】收益相关指标包括出租率或空置率，运营费用占毛租金收入比率。

10.在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于( )。

A.单元估算法

B.单位指标估算法

C.概算指标法

D.工程量近似匡算法

【答案】A

【试题解析】在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于单元估算法。

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