2020年房地产估价师《理论与方法》专项练习(3)

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判断题

1、不同估价目的的估价，评估的价值类型不同，应遵循的估价原则都是相同的。(　)

2、独立客观公正原则要求房地产估价师站在委托方的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。(　)

3、从理论上讲，任何状况的房地产都可以成为估价对象，只是必须做到评估价值与依法判定的房地产状况相匹配。(　)

4、房地产估价应遵循合法原则，因此只有依法登记的房地产才能成为估价对象。(　)

5、依法判定的估价对象状况应当是估价对象的实际状况，不应该是合同、招标文件中约定的状况。(　)

6、房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。(　)

7、在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产作为抵押价值时，应包含土地使用权出让金。(　)

8、某单位于2009年12月1日与市国土局签订的建设用地使用权出让合同规定，土地的规划用途为住宅，容积率为2.0;2010年10月10日报市规划局批准变更用途为住宅、办公;2011年5月9日报市规划局批准变更容积率为3.0;2011年9月1日市国土局委托房地产估价机构评估需补交的土地使用权出让金数额，则价值时点应为2010年10月10日和2011年5月9日。(　)

9、在城市房屋征收估价中，当征收补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房时，由于估价对象状况为未来某个时点的状况，因此价值时点应为未来。(　)

10、房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，在同一个市场上相同的商品有相同的价格。(　)

【参考答案】

1、【正确答案】错

【答案解析】本题考查的是房地产估价原则概述。不同估价目的的估价，评估的价值类型等的不同，应遵循的估价原则有所不同。参见教材P153。

2、【正确答案】错

【答案解析】本题考查的是独立客观公正原则。独立客观公正原则要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格，即要求评估价值对各方估价利害关系人均是公平合理的。参见教材P154。

3、【正确答案】对

【答案解析】本题考查的是合法原则。从理论上讲，任何状况的房地产都可以成为估价对象，只是必须做到评估价值与依法判定的房地产状况相匹配。参见教材P156。

4、【正确答案】错

【答案解析】本题考查的是合法原则。遵循合法原则并不意味着只有合法的房地产才能成为估价对象，而是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产，就应将其作为那种状况的房地产来估价。参见教材P156。

5、【正确答案】错

【答案解析】本题考查的是合法原则。依法判定的估价对象状况通常是估价对象实际状况，但也可能不是实际状况，而是有关合同、招标文件等中约定的状况或者根据估价目的的需要设定的状况。参见教材P156。

6、【正确答案】对

【答案解析】本题考查的是合法原则。房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。参见教材P160。

7、【正确答案】错

【答案解析】本题考查的是合法原则。评估建设用地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含划拨建设用地使用权变为出让建设用地使用权应缴纳的出让金等费用。参见教材P160。

8、【正确答案】对

【答案解析】本题考查的是价值时点原则。一般情况下价值时点只有一个。但是此题中，产生补地价的情况有2次，2010年10月10日为第一次，变更了土地用途，第二次为2011年5月9日，变更容积率，两次变更时都产生了补地价的需要，价值时点为变更时，所以有两个价值时点。参见教材P161～164。

9、【正确答案】错

【答案解析】本题考查的是价值时点原则。在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值就属于价值时点为现在，估价对象为未来状况下的情形。参见教材P163。

10、【正确答案】对

【答案解析】本题考查的是替代原则。房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，在同一个市场上相同的商品有相同的价格。参见教材P164～165。

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