2020年房地产估价师《理论与方法》专项练习(7)

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判断题

1、成本法是先分别求取估价对象价值时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。(　)

2、成本法与比较法的本质区别不在于是否有减去折旧，而在于“重新购建价格”或“可比实例价格”的来源方式。(　)

3、成本法不适宜评估过于老旧的房地产价格。(　)

4、在运用成本法估价时，现实中的房地产价格直接取决于其花费的成本，成本增加则房地产价格就相应增高。(　)

5、管理费用通常按照土地成本与建设成本之和的一定比例来测算。(　)

6、土地成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有资金，都应计算利息。(　)

7、成本法中房地产价格构成中的销售税费包括由买方缴纳的契税等税费以及由卖方交纳的土地增值税、企业所得税。(　)

8、把旧的房地产作为一个整体，采用成本法估价的基本公式为：旧的房地价值=房地重新购建成本一房地折旧。(　)

9、建筑物的折旧可能在项目竣工之前就已经存在。(　)

10、由于环境污染引起的折旧属于功能折旧。(　)

参考答案

1、【正确答案】对

【答案解析】本题考查的是成本法概述。成本法是先分别求取估价对象价值时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。参见教材P284。

2、【正确答案】对

【答案解析】本题考查的是成本法概述。成本法与比较法的本质区别不在于是否有减去折旧，而在于“重新购建成本”的来源方式。参见教材P285。

3、【正确答案】对

【答案解析】本题考查的是成本法概述。成本法估价比较费时费力，因为测算估价对象尤其是建筑物较老旧的房地产的重新购建成本和折旧，难度都较大。如果建筑物过于破旧，基本上没有了使用价值，通常就不宜采用成本法估价。参见教材P286。

4、【正确答案】错

【答案解析】本题考查的是成本法概述。现实中的房地产价格特别是具体一宗房地产的价格，直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增加有所作用才能构成价格。参见教材P287。

5、【正确答案】对

【答案解析】本题考查的是房地产价格构成。管理费用通常按照土地成本与建设成本之和的一定比例来测算。参见教材P293～294。

6、【正确答案】对

【答案解析】本题考查的是房地产价格构成。土地成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有资金，都应计算利息。参见教材P294。

7、【正确答案】错

【答案解析】本题考查的是房地产价格构成。销售税费是指预售或者销售开发完成后的房地产应由卖方缴纳的税费。不包括由买方缴纳的契税等税费以及由卖方交纳的土地增值税、企业所得税。参见教材P297。

8、【正确答案】对

【答案解析】本题考查的是成本法的基本公式。把旧的房地产作为一个整体，采用成本法估价的基本公式为：旧的房地价值=房地重新购建成本一房地折旧。参见教材P299。

9、【正确答案】对

【答案解析】本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物价值减损，其金额为建筑物在价值时点的重新购建成本与在价值时点的市场价值之差，在竣工之前可能就已经存在。参见教材P311。

10、【正确答案】错

【答案解析】本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。由于环境污染引起的折旧属于外部折旧。参见教材P312。

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