2020房地产估价师理论与方法强化试题(四)

判断题

1、稀缺性是指可用的数量不够满足每个人的欲望或需要，是相对缺乏，而不是绝对缺乏。 (　)

对

错

2、有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要——不但愿意购买，而且有能力购买。(　)

对

错

3、人们在经济活动中通常简称的价值，一般是指交换价值，而房地产估价中所讲的价值，是指使用价值。(　)

对

错

4、卖方市场是房地产供大于求，卖方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。(　)

对

错

5、夫妻共有一套房改房，房改售房价格10万元，现时市场价值50万元。现二人因离婚分割财产委托估价，该房改房的评估价格应为两者的平均值30万元。(　)

对

错

6、评估价值实质上是对估价对象价值或价格的一个估计值。(　)

对

错

7、对于房地产开发用地而言，从某个特定投资者角度评估出的投资价值，一般大于市场价值。(　)

对

错

8、除独立、客观、公正原则外，评估房地产的现状价值时，还应遵循合法原则、价值时点原则、替代原则和最高最佳利用原则。(　)

对

错

9、投资价值可看成是房地产投资者的心理价位，当价格低于心理价位时，投资者趋向于增加投资，反之，会向市场出售过去所投资的房地产。(　)

对

错

10、运用收益法评估投资价值时采用的报酬率应是特定投资者所要求的最低期望收益率。(　)

对

错

答案

判断题

1、【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是价格和价值。稀缺性是指物品的数量还没有多到使所有的人想要得到它时就能够得到它。是相对缺乏，不是绝对缺乏。参见教材P84。

2、【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是价格和价值。有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要——不但愿意购买，而且有能力购买。参见教材P84。

3、【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是价格和价值。人们在经济活动中简称的价值，一般指的是交换价值。在房地产估价中所讲的价值，一般也是指交换价值。参见教材P85。

4、【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。买方市场是房地产供大于求，买方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。卖方市场是房地产供不应求，卖方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。在买方市场下，成交价会偏向卖方最低要价;在卖方市场下，成交价会偏向买方最高出价。参见教材P87。

5、【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。房改售房价格是政策性价格，与市场价值进行简单算术平均后的价格没有意义。该房改房的价格应在现时正常市场价格基础上，结合当地相关规定确定最终的价格。参见教材P88。

6、【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。评估价值也称为评估价格，简称评估值、评估价，是通过估价活动得出的估价对象的价值或价格，它本质上是对估价对象的某种特定价值或价格(如市场价值、投资价值、卖方要价、买方出价等)的一个估计值。参见教材P89。

7、【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。市场价值来源于市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的价值，在某一时点，市场价值是唯一的;投资价值是基于特定投资者的主观、个人判断形成的价值，投资价值因人而异。投资价值可能大于等于市场价值，只有投资价值大于市场价值，投资者才会投资。投资价值也可能小于市场价值，这时投资者就会放弃投资。参见教材P91～92。

8、【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。现状价值是估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值，实际状况包括实际的用途、规模和档次，它可能是合法利用，也可能不是合法利用;可能是最高最佳利用状况，也可能不是最高最佳利用状况。因此，现状价值可以不遵循最高最佳利用原则。也不必必须遵守合法原则。参见教材P92。

9、【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。每个房地产投资者对其拟投资(如购买)的房地产都有一个心理价位，投资价值可看成是这个心理价位，当价格低于心理价位时，投资者趋向于增加投资，反之，会向市场出售过去所投资的房地产。参见教材P92。

10、【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。评估投资价值时所采用的应是某个特定投资者所要求的最低收益率(通常称为最低期望收益率)。参见教材P92。

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