2020房地产估价师《案例分析》基础习题（五）

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1、某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460㎡。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600㎡，该公司认为建600㎡经济上不合算，擅自建成建筑面积1000㎡的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼申请抵押贷款，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。

<1> 、评估时依据的建筑面积应为(　)。

A、460㎡

B、600㎡

C、1000㎡

D、以上三个面积都不行

<2> 、能否翻建的最终批准权在(　)。

A、政府房地产管理部门

B、政府规划管理部门

C、政府土地管理部门

D、上级总公司

<3> 、对该写字楼进行实地查勘时，一般不作为重点查勘内容的是(　)。

A、集聚程度

B、交通条件

C、周边环境

D、教育配套设施

2、估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。

<1> 、业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的是(　)。

A、划拨土地使用权可以单独设定抵押

B、抵押估价的价值时点原则上为完成估价对象实地查勘之日

C、在运用比较法估价时，应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘

D、抵押估价报告应包括估价对象变相能力分析，变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，将抵押房地产转换为现金的可能性

<2> 、如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益，则在运用收益法评估该宾馆的价值时(　)。

A、该宾馆财务数据中的当年净利润可视作年净收益

B、按当地同类宾馆的正常经营利润水平核算得到的该宾馆的年利润可视作年净收益

C、该宾馆财务数据中的年净利润减当地同类宾馆的正常商业利润可视作年净收益

D、根据该宾馆财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类宾馆的正常商业利润后的所得可视作年净收益

<3> 、若采用成本法估价，下列表述中不正确的是(　)。

A、应对房屋建筑物、房屋装修部分分别计算折旧

B、无论借贷资金还是自有资金都应计算利息

C、在估价测算过程中土地成本应包括补缴的土地使用权出让金

D、在最终积算价值中应扣减需补缴的土地使用权出让金

<4> 、假如以投保火灾险为估价目的评估该宾馆的保险价值，估价结果为3500万元，则(　)。

A、3500万元是该宾馆的公开市场价值

B、3500万元是该宾馆房地产的公开市场价值

C、3500万元是保险事故发生后的损失价值

D、投保时，保险金额不能超过3500万元

3、注册房地产估价师张某采用比较法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为10000元/㎡，收益价格为12000元/㎡，两个测算结果存在一定差异。

<1> 、如果测算的收益价格偏高，则其原因可能是(　)。

A、空置率取值偏大

B、报酬率取值偏小

C、运营费用率取值偏大

D、租金增长率取值偏小

<2> 、如果两个测算结果均无误，则一般而言比准价格低于收益价格的原因不包括(　)。

A、通胀率上行

B、存款利率下调

C、办公用房销售市场降温

D、办公用房租赁市场升温

<3> 、如果两个测算结果均无误，在房屋征收评估和房地产抵押估价两种估价目的下，将上述比准价格和收益价格进行加权平均时，合理的权重取值方式是(　)。

A、对房屋征收评估，比准价格权重大于收益价格权重

B、对房屋征收评估，比准价格权重小于收益价格权重

C、对房地产抵押估价，比准价格权重等于收益价格权重

D、对房地产抵押估价，比准价格权重小于收益价格权重

4、某城市因道路拓宽需征收一幢建于2000年，建筑面积为8000 m2的临街五层综合楼，该项目征收人向原产权单位支付了房屋征收补偿后，原征收单位已搬迁完毕，该综合楼拆除前，相邻的某医院，经考察拟购买该楼后平移至医院甲地范围内继续使用，并已报政府规划主管部门批准。

<1> 、该医院应与(　)接洽购买综合楼事宜。

A、被征收人

B、征收人

C、房屋征收实施单位

D、政府规划主管部门

<2> 、买方可支付的最高购买价为(　)。

A、建筑市场价值-平移相关费用

B、拆除的旧建筑材料价值-平移相关费用

C、建筑物残值

D、建筑物市场价值-平移相关费用-占用医院内土地的价值

<3> 、卖方可接受的最低购买价为(　)。

A、建筑物市场价值

B、建筑物市场价值-清理费用

C、拆除后的旧建筑材料价值

D、拆除后的旧建筑材料价值-清理费用

5、因城市发展的需要，政府对某区域作出了房屋征收决定，选定甲房地产估价机构负责本次评估项目。被征收人王某在征收范围内拥有两处住房，其中A房屋办理了权属登记，B房屋为其10年前自行建设，未办理相关手续。甲房地产估价机构只评估A房屋，B房屋以未办理手续为由没有进行评估。张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。

<1> 、关于张某的自建房屋是否应当进行评估的说法，正确的是(　)。

A、依照市、县人民政府的认定、处理结果进行评估

B、依据张某提供的自建房屋相关证明材料，按照合法建筑进行评估

C、该自建房屋未进行权属登记，不论何种情况均不应当予以评估

D、该自建房屋已建10年未被拆除，可认定为合法，按照合法建筑进行评估

<2> 、此房屋的评估过程为：收集和测算类似房地产价格;修正类似房地产价格;确定被征收房屋价格。此房屋评估采用的是(　)。

A、收益法

B、成本法

C、比较法

D、假设开发法

<3> 、张某对评估结果有异议，首先应当(　)。

A、委托其他评估机构另行评估

B、向原估价机构申请复核评估

C、向当地评估老师委员会申请鉴定

D、向当地人民法院提起诉讼
答案

1、【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。因为评估时，估价对象为一新建成的写字楼，没有经过政府规划部门批准，不能办理房产证，无法确定其合法建筑面积，故不能选1000㎡;原房已灭失，也不能选460㎡。

【正确答案】 B

【答案解析】 城市规划管理部门批准是否可以翻建。

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是影响商务办公房地产价格的因素。影响商务办公房地产价格的主要区位状况：集聚程度、交通条件、周边环境、楼层。

2、【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。选项A错误，划拨土地使用权不得单独抵押;选项C错误，在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘;选项D错误，抵押估价报告应包括估价对象变相能力分析，变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是收益法。关于净收益，选项D为利润总额、折旧和财务费用，再扣减商业利润。

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是成本法。在估价测算过程中土地成本不应包括补缴的土地使用权出让金。

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是保险价值。投保时，保险金额不能超过3500万元。

3、【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是报酬资本化法的公式。由报酬资本化法的公式可知，当报酬率取值偏小时，测算出的收益价值会偏大。

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是比较法。通胀率上涨会导致比较法测算的价格偏高;题中选项BCD均会使收益法测算的价格偏高。

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是房屋征收估价。房屋征收是公开市场下的平均价值，因此对房屋征收评估，比较价格权重应大于收益价格权重;由于抵押评估要遵循谨慎原则，不能高估房地产的价值，因此比较价格权重应大于收益价格权重。

4、【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是房屋征收估价工作流程。该医院应与征收人接洽购买综合楼事宜。

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是房屋征收估价技术路线。买方可支付的最高购买价=建筑市场价值-平移相关费用。

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是房屋征收估价技术路线。卖方可接受的最低购买价=拆除后的旧建筑材料价值-清理费用。

5、【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是房屋征收估价的相关规定。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是房屋征收估价技术路线。比较法评估技术路线：收集和测算类似房地产价格;修正类似房地产价格;确定被征收房屋价格。

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是房屋征收复核估价和鉴定。被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产估价机构申请复核评估。申请复核评估的，应当提出书面复核估价申请，指出评估报告存在的问题

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