2020房地产估价师《理论与方法》强化试题(九)

1.下列说法中，正确的是(　)。

A.原始价值始终不变

B.账面价值随着时间的流逝而不断减少

C.市场价值随着时间的流逝而波动

D.公允价值随着时间的流逝而波动

E.公允价值与原始价值直接相关

『正确答案』ABCD

『答案解析』本题考查的是历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值。资产的公允价值，过去是指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换的金额，现在是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售资产所能收到的价格。公允价值与原始价值可能相关也可能不相关。参见教材P100～101。

2.某房地产购买总价50万元，首付款为房价的30%，余款由银行贷款支付，该贷款的期限为10年，年利率为5.58%，按月等额偿还本息。则关于该房地产价格的说法中，正确的有(　)。

A.该房地产的实际价格等于名义价格

B.该房地产的名义价格为50万元

C.该房地产的实际价格为50万元

D.该房地产的实际价格高于50万元

E.该房地产不存在名义价格

『正确答案』ABC

『答案解析』本题考查的是名义价格和实际价格。因为贷款是需要支付利息的，所以，名义价格和实际价格都是50万。参见教材P107。

3.形成房地产有效需求的条件有(　)。

A.消费者有购买意愿

B.城市经济高速发展

C.人口急剧增长

D.消费者能够承受并支付得起房地产价格

E.有足够的房地产供给能力

『正确答案』AD

『答案解析』本题考查的是房地产需求。需求的形成条件有两个：(1)消费者愿意购买，即有购买欲望;(2)消费者能够购买，即有支能力。参见教材P113。

4.下列对决定房地产需求量的因素，正确的是(　)。

A.当价格上涨后，需求量减小的商品为吉芬物品

B.消费者收入增加，对商品的需求增加

C.当消费者对某种房地产的偏好增强时，该种房地产需求就会增加

D.房地产互补品，即一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，消费者就会把需求转移到该种房地产上

E.当消费者预期房地产价格未来会上涨时，就会减少对房地产现时的需求

『正确答案』BC

『答案解析』本题考查的是房地产需求。选项A错误，吉芬物品属于生活必需品，价格和需求量同方向变化;选项D错误，房地产替代品，即一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，消费者就会把需求转移到该种房地产上;选项E错误，当消费者预期房地产价格未来会上涨时，就会增加对房地产现时的需求。参见教材P113～114。

5.决定某类房地产供给量的主要因素有(　)。

A.该类房地产的价格水平

B.消费者的收入水平

C.该类房地产的开发成本

D.该类房地产的开发技术水平

E.房地产开发企业对未来的预期

『正确答案』ACDE

『答案解析』本题考查的是房地产宫格。某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：(1)该种房地产的价格水平;(2)该种房地产的开发成本;(3)该种房地产的开发技术水平;(4)房地产开发企业和拥有者对未来的预期。选项B属于房地产需求量供给的影响因素。参见教材P116。

6.下列对影响房地产供给量的因素描述正确的是(　)。

A.某宗房地产的价格越高，房地产开发企业愿意开发的数量就会越多

B.在某种房地产的价格水平不变的情况下，开发成本提高，该种房地产的供给减少

C.房地产开发技术水平的提高，会使房地产开发企业开发更多房地产

D.如果房地产开发企业和拥有者对未来房地产市场不看好，将会减少对房地产的供给

E.房地产的供给富有弹性

『正确答案』ABCD

『答案解析』本题考查的是房地产供给。选项E错误，房地产供给缺乏弹性。参见教材P116。

7.房地产价格与一般商品价格的不同之处包括(　)。

A.受区位因素影响大

B.是物品本身的价格

C.不太容易受交易者个别情况影响和左右

D.价格形成时间长

E.同时存在租赁价格和买卖价格

『正确答案』ADE

『答案解析』本题考查的是房地产价格的特点。房地产价格与一般物品价格的不同之处主要有：(1)与区位密切相关;(2)实质上是权益的价格;(3)同时有买卖价格和租赁价格;(4)易受交易者的个别情况影响;(5)形成的时间通常较长;(6)包含的内容复杂多样。参见教材P110～111。

8.下列属于房地产外部因素的是(　)。

A.人口因素

B.实物因素

C.经济因素

D.社会因素

E.权益因素

『正确答案』ACD

『答案解析』本题考查的是房地产价格影响因素概述。房地产自身因素包括房地产实物因素、房地产权益因素、房地产区位因素，房地产外部因素包括人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素、其他因素。参见教材P121。

9.下列属于建筑物实物因素的有(　)。

A.开间、进深、楼层

B.电梯、中央空调、集中供热

C.通风、采光、日照

D.风格、色调

E.层高、朝向

『正确答案』BCD

『答案解析』本题考查的是房地产实物因素。选项A中的楼层属于区位因素;选项E中的朝向属于区位因素。参见教材P125、P133。

10.下列对房地产价格的影响因素中，(　)属于房地产的实物因素。

A.建筑规模

B.周围环境景观

C.楼层、朝向

D.层高

E.通风、采光

『正确答案』ADE

『答案解析』本题考查的是房地产实物因素。房地产实物因素包括土地实物因素和建筑物实物因素，土地实物因素包括土地面积、土地形状、地形、地势、地质、土壤、土地开发程度;建筑物实物因素包括建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、建筑功能、外观、新旧程度。参见教材P122～126。

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