2020房地产估价师《案例分析》基础习题（十）

(一)张某看中一处房地产，该房地产位于城市边缘，紧靠一条新兴商业街。虽然是城市边缘，属于城市四级地段，但该地区极具发展潜力，商业用地的基准地价为每平方米建筑面积800元。该房地产的建筑物为三层，总建筑面积为700㎡。张某拟购入后将一楼用于开设商铺，二、三楼用于居住。原业主开出的售价为总价140万元，张某为摸清该售价的合理性，找估价师估价咨询。请问估价师接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况?

【解析】

要重点了解掌握估价对象权益状况,，如土地用途、土地使用权性质、房屋所有权状况、是否设有抵押权、租赁权、地役权等用益物权，是否有共有权。此外，还应对估价对象进行现场查勘，了解其最基本的实物状况和区位状况。

【答案】估价师在估价前需要了解估价对象的情况有：1.土地权属状况;2.房屋产权状况;3.该房地产是否符合规划要求;4.土地使用基本状况;5.建筑物基本状况。

【考点来源】理论教材第三章《房地产价格和价值》。

(二)现有一幢用于出租经营的办公楼，2016年5月1日通过出让而获得的50年的土地使用权，地上建筑物是20年前建造的，有效年龄15年，在2016年4月底通过老师鉴定，剩余经济寿命为35年。目前，该写字楼的所有者拟于2017年1月初出售该办公楼，你作为房地产估价师，可以采用什么估价方法评估其出售价格?请写出两种估价技术路线。

【解析】

可以采用收益法、成本法估价。

【答案】理论上可以采用收益法、比较法、成本法或假设开发法估价。估价对象的同类房地产有较多交易的，应选用比较法;估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收入的，应选用收益法。估价对象可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设的，宜选用成本法。估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用除成本法以外的方法测算的，应选用假设开发法。经综合考虑，选用收益法和成本法进行估价。

收益法估价技术路线：首先预测其净收益，其次，确定收益期限和收益价值。净收益测算时，要注意分析是否有租约及租约租金的合理性。如租约租金合理，在租约期内用租约租金，租约期外或未出租部分用市场租金。据题意，收益期限是在价值时点的建筑物剩余经济寿命，应为34.33年;选用合适的收益法公式，计算34.33年的收益价值，然后，再计算建筑物经济寿命结束后15年的建设用地使用权折现到价值时点的价格，两者相加即为最终的收益价值。

成本法的估价路线：通过搜集整理与估价对象类似房地产社会正常客观的开发成本数据，测算其土地成本、建设成本、管理费、投资利息、销售费用、销售税费和开发利润，加总得到其重新购建成本，然后，再按照建筑物经济寿命50年计算建筑物折旧(非住宅建筑物经济寿命早于土地使用期限而结束的，应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧)，最后，用重新购建成本减去建筑物折旧得出其出售价格。

【考点来源】理论教材第六章《收益法及其运用》、第七章《成本法及其运用》。

(三)甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商用房地产进行估价，由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了3宗类似房地产。分别测算得到该商业用房的月租金为280元/㎡、300元/㎡和350元/㎡。然后根据最高最佳利用原则选取350元/㎡作为该商业用房的有效毛收入，扣除30%的运营费用后，求出年净收益为2940元/㎡，再选用银行贷款利率为折现率，测算出了该商业用房的市场价值。请问：上述估价工作中有哪些错误或不当之处?

【解析】

1.没有对该商业用房进行实地查勘。

2.不应该征询委托方的评估期望值，应该独立、客观、公正估价。

3.用3宗类似房地产的月租金综合确定该商业用房的有效毛收入的依据错误，不应根据最高最佳利用原则确定，应该取最可能估计值。

4.扣除运营费用的依据未明确，应该采用预测的客观数值。

5.确定有效毛收入时应考虑是否有押金或租赁保证金利息收入。

6.选用银行贷款利率作为折现率错误，应采用与获得该商业用房净收益具有同等风险的投资的报酬率(折现率)。

此题与某年考试真题有相似之处。

【答案】1.乙评估机构未对估价对象进行实地查勘(2分)。

(或：未对甲公司提供的资料进行核实;2分;未对估价对象拍照;1分)

2.乙评估机构不应向甲上市公司询问评估期望值(2分)。

3.确定有效毛收入时应考虑适当的房屋空置率(史记：和收租损失率)(2分)。

(或：不应把租金直接作为有效毛收入;2分)

4.不应选用350元/㎡做为估价对象的客观租金(或应采用三个可比实例的平均值;曲解了最高最佳利用原则)(2分)。

(或：未说明收益年限;2分)

5.不应选用银行贷款利率作为折现率(2分)。

【考点来源】理论教材第六章《收益法及其运用》和第十章《房地产估价程序》。

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