2020房地产估价师考试《经营管理》提升训练（十）

1.用于物业大规模维修的资金来自于( )。

A.保证金基金

B.资本支出预算

C.年度运营预算

D.季度预算

正确答案:B　解题思路：资本支出预算是为了建立准备金(也称大修基金)。而保证金基金是为了保证租户在其租约有效期内很好履行租赁合约而收取的保证资金。保证金基金的利息收入可以作为物业的其他收入，也可以部分或全部归租户所有。如果租户在租赁期间内完全履行了租约中所规定的责任，则该项保证金在租约到期时要如数退还租户。否则就要扣除部分甚至全部保证金，用于支付物业损毁或由于拖欠租金给业主带来的损失。

2.下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是( )。

A.设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业

B.知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长

C.百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的部分

D.营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高

正确答案:D　解题思路：营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较低。

3.王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30m，外墙面积6m，单元间分隔墙面积8m，公摊面积3m，那么，可出租面积应为( )m。

A.33

B.40

C.43

D.47

正确答案:B　解题思路：根据《房产测量规范》(GB/T17986-2000)，"成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影的一半计算套内墙体面积"。套内建筑面积=套内房屋的使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积，其中套内墙体面积=各套之间的分隔墙水平投影面积的一半+套与公共建筑空间的分隔墙水平投影面积的一半+外墙(包括山墙)水平投影面积的一半。对此题而言，套内建筑面积=30+6/2+8/2=37(m)，可出租面积=套内建筑面积+分摊公用建筑面积=37+3=40(m)。

4.某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为万元( )。

A.16

B.18

C.20

D.22

正确答案:B　解题思路：有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失十其他收入=20×80%+2=18(万元)。

5.某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5%，经营费用为潜在毛收入的30%，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为( )万元。

A.330

B.450

C.650

D.700

正确答案:C　解题思路：有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入，净收入=有效毛收入-经营费用=1000×(1-5%-30%)=650万元。

6.以下宣传媒介，对中低档写字楼物业比较合适的有( )。

A.报纸上的分类广告

B.电视

C.广播

D.物业顾问机构的期刊

E.邮寄

正确答案:AD　解题思路：物业管理人员选定了进行物业http://www.100ksw.com/宣传的主题后，还要选择适当的宣传媒介。一般来说，对于中低档写字楼物业，选择报纸上的分类广告或物业顾问机构的期刊比较合适;对于大规模的收益性物业，还可选择电视、广播来进行宣传。

7.物业服务企业在确定写字楼租金时，一般考虑的主要因素有( )。

A.可出租或可使用面积

B.出租方的商业信誉

C.基础租金与市场租金

D.出租单元的面积规划与室内装修

E.物业服务企业的经营业绩

正确答案:ACD　解题思路：物业服务企业在确定写字楼租金时，一般要认真考虑以下三个方面的因素：一是可出租或可使用面积，二是基础租金与市场租金，三是出租单元的面积规划和室内装修。

8.收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有( )。

A.潜在毛租金收入

B.空置损失

C.租金损失

D.其他收入

E.经营费用

正确答案:ABCD　解题思路：有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入

9.收益性物业的经营费用包括( )等。

A.人员工资

B.办公费用

C.抵押贷款还本付息

D.保险费、房产税

E.租金

正确答案:ABD　解题思路：收益性物业的经营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本(建筑物及相关场地的维护、维修费)、为租户提供服务的费用(公共设施的维护维修、清洁、保安等)，保险费、房产税和法律费用等也属于经营费用的范畴。

10.下列关于写字楼基础租金的表达中，正确的有( )。

A.基础资金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的

B.基础资金高于市场租金时，物业服务企业需要降低经营费用

C.基础资金低于市场租金时，物业服务企业需要降低费用

D.在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金

E.在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般低于基础租金

正确答案:ABD　解题思路：在确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平(即能够抵偿抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失的租金)确定一个基础租金。当算出的基础租金高于市场租金时，物业服务企业就要考虑降低经营费用以使基础租金向下调整到市场租金的水平。在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金，一般高于基础租金

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