2020房地产估价师《案例分析》精选题（十九）

1、下列关于房屋征收估价比较法估价的说法中，错误的是(　)。

A、类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在交易时点的平均交易价格

B、类似房地产的实际成交价格以真实成交、可以质证或者房地产交易登记的实际成交价格为依据

C、将被征收房屋与类似房地产进行交易情况、市场状况、房地产状况的比较和修正，确定比准价格

D、根据类似房地产价格，采用简单算术平均法、加权算术平均法确定被征收房屋最终估价价格

2、对征收评估机构的选定程序应当是(　)。

A、由征收部门对备选估价机构进行综合评分，根据评分结果确定

B、由被征收人推选的代表对备选评估机构进行综合评分，根据评分结果确定

C、由征收部门与被征收人协商，协商不成的，由征收部门采取公开方式确定

D、由被征收人协商，协商不成的，由征收部门组织被征收人投票以得票多的当选或采取摇号、抽签等随机方式确定

3、被征收人或者房屋征收部门对估价结果有异议的，应当自收到估价报告之日起(　)日内，向原房地产估价机构申请复核估价。

A、3

B、5

C、10

D、15

4、房地产拍卖、变卖估价的特点不包括(　)。

A、强制处分

B、快速变现

C、市场需求面广

D、购买者的额外支出

5、下列关于房地产司法拍卖估价的表述中，错误的是(　)。

A、应根据最高人民法院的有关规定和人民法院的委托要求，评估拍卖房地产的市场价值或市场价格、其他特定价值或价格

B、人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权除去后进行拍卖的，评估价值的影响因素不应包括拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权

C、待开发房地产司法拍卖估价采用假设开发法的，应选择自愿转让开发前提进行估价

D、评估价值的影响因素应包括拍卖房地产的瑕疵

6、下列各项中，属于房屋本身的规划修改、变更导致房地产价值损失的是(　)。

A、原来规划用途为住宅，规划修改后用途改为商业导致价值损失

B、住在楼旁边兴建工厂导致住宅楼价格下降

C、小区周边道路限行造成房地产价值损失

D、房地产所处区域由商务中心区修改为大型居住区导致原有办公房地产价值损失

7、某商场土地为有偿出让取得，现拟整体出售，为此于2015年5月30日以收益法为主进行了估价，价值为1200万元，后因故未能立即成交。2015年8月商场投资100万元建成了一座自动扶梯用于连接商场的一楼和二楼，随后于2015年8月30日再次为出售商场而进行评估，估价仍以收益法为主，估得商场价值为1280万元，设以上最终确定的价格为P，若为投保火灾险而对商场进行估价，则评估价值为(　)。

A、P

B、P加上商场的土地使用权价格

C、P减去商场的土地使用权价格

D、P加上商场应补交的土地使用权出让金

8、房地产损害赔偿估价时，可修复的赔偿金额为(　)。

A、损害前的房地产价值-损害后的房地产价值

B、修复费用+相关经济损失

C、部分修复费用+房地产价值减损额+相关经济损失

D、重置成本

9、修复成本法是通过设定规划许可、采取其他工程措施、采用最合理的修复方案进行修缮以排除商品房缺陷所发生的各项费用，其中的费用不包括(　)。

A、拆除工程费用

B、修缮工程费用

C、恢复工程费用

D、房屋市场价值的减损额

10、涉及开发商的规划变更中，如发生政府降低建筑密度等被动变更时，可采用的估价方法一般不包括(　)。

A、成本逼近法

B、剩余法

C、市场比较法

D、收益法

答案

1、【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是房屋征收估价技术路线。选项A错误，类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在价值时点的平均交易价格。参见教材P253。

2、【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是房屋征收估价工作流程。房地产估价机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票并以得票多的当选，或者釆取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。参见教材P254。

3、【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是房屋征收复核估价和鉴定。《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产估价机构申请复核估价。参见教材P256。

4、【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是房地产拍卖、变卖估价的特点。选项C错误，房地产拍卖、变卖估价的特点之一是市场需求面窄、推广力度小。参见教材P268～

269。

5、【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是房地产拍卖、变卖估价的相关规定。选项C错误，当拍卖房地产为待开发房地产且采用假设开发法的，应选择被迫转让开发前提进行估价。参见教材P269。

6、【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是房地产价值损失的原因及种类。导致房屋本身的规划修改、变更情况主要有：规划用途变更、规划限高变更、容积率变更及建筑设计方案变更等等，主要体现在控制性详细规划指标的调整上。对房屋造成的价值损失主要包括：(1)房屋产生预期收益的减少。例如：修改规划后房屋的建筑面积减少，就可造成房屋将来的总收益降低;(2)因规划修改需要投入的改造成本。例如：原来规划用途为住宅，规划修改后用途改为商业，就需要对结构和设施等进行重新改造;若项目为在建工程，则需要对在建工程修改建筑设计，这都需要新增投入。参见教材P287。

7、【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是房地产损害赔偿估价内涵及特点。投保火灾险时的保险价值，仅是有可能遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失，而不包含不可损毁的土地的价值。P是商场房地产价格，故选C。

8、【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是房地产损害造成的损失分析。可修复的赔偿金额为修复费用加上相关经济损失，即：赔偿金额=修复费用+相关经济损失。参见教材P290。

9、【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是房地产损害赔偿估价方法选择。修复成本法是通过设定规划许可、采取其他工程措施、采用最合理的修复方案进行修缮以排除商品房缺陷所发生的各项费用，主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用。参见教材P291。

10、【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是房地产损害赔偿估价的技术路线及难点的处理。涉及开发商的规划变更中，当发生被动变更时，如政府降低建筑容积率、建筑密度、建筑限高等，可采用的估价方法包括成本逼近法、剩余法、市场比较法。参见教材P294。

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