2020房地产估价师《理论与方法》专项练习题(二十七)

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1.某人现有资金50万元，欲竞买一个建筑面积为120m2、收益期为10年的店铺用于出租，其期望的自有资金资本化率为10%。店铺正常月租金为120元/m2，运营费用为租金收入的35%。银行可提供最高为六成、10年期、年利率8%的抵押贷款。该投资者所能接受的最高竞买价格为(　)万元。

A.80.00

B.91.82

C.125.00

D.127.90

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是投资组合技术。(1)抵押贷款资本化率(抵押贷款常数)RM==A/V=YM+YM/[(1+YM)n-1]，按年等额偿还贷款本息，则RM=8%+8%/[(1+8%)10-1]=14.903%;(2)购买者要求的税前现金流量=50×10%=5(万元);(3)偿还抵押贷款的能力=年净收益-税前现金流量=120×120×12×(1-35%)/10000-5=6.232(万元);(4)抵押贷款金额=6.232/14.903%=41.82(万元);(5)该投资者能接受的最高竞买价格=41.82万元+50万元=91.82万元。参见教材P275。

2.关于成本法估价中土地成本、建设成本、管理费用、销售费用估算的说法正确的是(　)。

A.应按它们在过去实际发生时点的实际水平来估算

B.应按它们在过去实际发生时点的正常水平来估算

C.应按它们在未来预计发生时点的正常水平来估算

D.应按它们在价值时点的正常水平来估算

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是房地产价格构成。成本法估价中，土地成本、建设成本、管理费用、销售费用等，均应按它们在价值时点的正常水平来估算。参见教材P288。

3.某房地产重新开发建设的直接成本、管理费用、投资利息分别为4000万元、180万元和350万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的3.5%、6%，投资利润率为20%。该房地产的重置价值为(　)万元。

A.5890

B.5976

C.6053

D.6135

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是开发利润。设房地产重置价值为V，投资利润率=开发利润/(土地成本+建设成本+管理费用+销售费用)，则开发利润=20%×(4000+180+0.035V)=836+0.007V，V=4000+180+350+0.035V+0.06V+836+0.007V，V=5976万元。参见教材P298。

4.某建筑物的土建工程直接费为780元/m2(其中人工费为130元/m2)，安装工程直接费为450元/m2(其中人工费为50元/m2)，装饰装修工程直接费为900元/m2(其中人工费为45元/m2)，又知该地区土建工程综合费率为直接费的15%，安装工程综合费率为人工费的75%，装饰装修工程综合费率为人工费的72%，税金为3.5%。该建筑物的建筑安装工程费为(　)元/m2。

A.2204.55

B.2397.99

C.3123.19

D.3345.64

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方法。(1)土建工程费=780×(1+15%)×(1+3.5%)=928.40(元/m2)，(2)安装工程费=(450+50×75%)×(1+3.5%)=504.56(元/m2)，(3)装饰装修工程费=(900+45×72%)×(1+3.5%)=965.03(元/m2)，(4)单位建筑安装工程费=(1)+(2)+(3)=2397.99(元/m2)。参见教材P307。

5.某写字楼因停车位数量不能满足需要，租金明显低于市场租金，由此造成的该写字楼折旧属于(　)。

A.外部折旧

B.功能落后折旧

C.功能缺乏折旧

D.使用磨损折旧

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。题干中的折旧，与功能不足有关。功能落后折旧是指因建筑物中某些部件、设备设施、功能等低于市场要求的标准造成的建筑物价值减损。如建筑样式过时，空间布局欠佳等。停车位不是没有，而是不足。所以不是功能缺乏，而是功能落后。A是外部折旧;D是物质折旧。参见教材P312。

6.某商场是6年前一幢已使用5年的旧厂房改变用途并简单装修而成，同时补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，出让合同约定建设用地使用期限届满时建筑物的残余价值应给予相应补偿。建筑物经济寿命为60年，残值为零，采用直线法计算该商场建筑物目前的成新率为(　)。

A.75.56%

B.81.67%

C.85.00%

D.86.67%

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。成新率=(60-5-6)/60×100%=81.67%。土地使用期限届满时建筑物的残余价值应给予相应补偿，所以不考虑土地使用权期限的影响，按照建筑物的经济寿命60年计算折旧。6年前已经使用5年，所以实际经过年限为11年。参见教材P327。

7.关于假设开发法估价中调查房地产开发用地状况的说法，错误的是(　)。

A.弄清规划条件主要是为了选取最佳开发利用方式

B.弄清土地权益状况主要是为了预测开发完成后的房地产市场价格、租金等

C.弄清土地区位状况主要是为了确定房地产已投入成本的合理性

D.弄清土地实物状况主要是为了预测后续开发的必要支出

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是最佳开发经营方式的选择。选项C错误，弄清土地的区位状况，主要是为选择最佳的用途服务。参见教材P342。

8.某在建写字楼的建筑面积为30000m2，预计建成的正常建设期为3年，现该在建写字楼拟转让，预计完成转让交易需要3个月。根据实地查勘，形成该在建写字楼现状的正常建设期为1.25年。预计写字楼建成后可全部租出，净租金收入为2元/(m2·天)，每年计365天，空置率为10%，资本化率为5%，折现率为15%。该在建写字楼建成后的房地产现值为(　)万元。

A.29807

B.30867

C.35755

D.36194

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是开发完成后的价值。(1)建成后租金年收益A=2×365×(1-10%)×3=1971万元，(2)直接资本化法V=A/Y=1971/5%=39420万元，(3)在建写字楼建成后的房地产现值=39420/(1+15%)2=29807万元。转让交易0.25年，建成完工需要1.75年，合计2年。参见教材P349。

9.运用假设开发法中的静态分析法估价，采用直接成本利润率计算后续开发的应得利润时，计算基数不包括(　)。

A.待开发房地产价值

B.后续的建设成本

C.后续的管理费用

D.待开发房地产取得税费

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是假设开发法后续开发的应得利润。采用直接成本利用率计算后续开发利润的，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费，以及后续的建设成本。参见教材P351。

10.利用直线趋势法对某类商品住宅2004～2013年的平均价格进行分析，拟合成一直线趋势方程Y=3522+385X，其中Y为商品住宅价格，X为时间，且∑X=0。经验证该方程拟合度较高，则利用该方程预测该类商品住宅2014年的平均价格为(　)元/m2。

A.5447

B.5832

C.6987

D.7757

『正确答案』D

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