2020房地产估价师《经营管理》提升训练（三十七）

1、金融机构在融出资金时，要遵循的原则不包括(　)。

A、流动性

B、平稳性

C、安全性

D、营利性

2、国家对房地产开发项目资本金比例的要求是(　)。

A、15%

B、20%

C、35%

D、40%

3、关于债务筹措的表述中，错误的是(　)。

A、信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道

B、债券偿付方式有三种：第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转换

C、企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为3～6年

D、利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋”

4、关于房地产贷款担保的说法，正确的是(　)。

A、担保能确保贷款得以足额偿还

B、金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险

C、最常见的担保形式是以土地房屋设定的质押

D、贷款质押不转移财产的占有权

5、下列关于贷款综合风险度系数的表述中，不正确的是(　)。

A、企业信用等级越高，信用等级系数值越高

B、贷款期限越长，期限系数值越大

C、项目风险越大，风险等级系数值越大

D、用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低

6、在贷款综合评价中，项目风险等级分成AAA、AA、A和BBB级四个风险等级。其中，AAA级对应的风险系数为(　)。

A、50%

B、60%

C、70%

D、80%

7、某企业申请贷款额为5000万元，该企业的信用等级为AA级，以商品房做抵押，期限2年，项目风险等级为A级，则贷款综合风险度为(　)。

A、18%

B、20%

C、50%

D、60%

8、关于收益性物业的现金流，下列说法错误的是(　)。

A、从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，就能得到某一报告期实际的租金收入

B、潜在毛租金收入=物业内全部可出租面积×最大可能租金水平

C、有效毛收入=潜在毛租金收入-其他收入

D、净经营收入=有效毛收人-运营费用

9、某写字楼月潜在毛租金收入为100万元，月平均运营费用为60万元，月平均空置率为5%，月平均租金损失率为2%，月平均其他收入为潜在毛租金收入的3%，则该写字楼的月净经营收入是(　)万元。

A、33.00

B、33.10

C、36.00

D、36.10

10、员工医疗保险和失业保险属于运营费用中的(　)。

A、人工费

B、办公费

C、法定税费

D、保险费

答案

1、【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是房地产项目融资的概念。金融机构在融出资金时，要遵循流动性、安全性和营利性原则。参见教材P326。

2、【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是房地产项目融资方案。国家对房地产开发项目资本金比例的要求是35%。参见教材P327。

3、【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是房地产项目融资方案。企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为3～5年。参见教材P328。

4、【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。选项A错误，担保只能降低银行资金损失的风险，不能确保贷款得以足额偿还;选项C错误，常见的是以土地房屋为设定的抵押;选项D错误，质押转移产权或权利凭证的占有权。参见教材P332～333。

5、【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。信用等级系数的取值规则是：AAA级企业为30%，AA级企业为50%，A级企业为70%，BBB级企业为90%。因此企业信用等级越高，信用等级系数越低。所以A选项不正确。参见教材P333。

6、【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。项目风险等级分成AAA、AA、A和BBB级四个风险等级对应的风险系数分别为80%、70%、60%、50%。参见教材P334。

7、【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。综合风险度由四个因素相乘得出。企业信用等级为AA，取值50%;商品房作抵押，取值为50%。期限为2年，取值为120%。项目风险等级为A级，取值为60%。项目的综合风险度=50%×50%×120%×60%=18%。参见教材P334。

7、【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是收益性物业经营状况的评估。有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入。参见教材P367。

8、【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是收益性物业经营状况的评估。有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入=100-100×(5%+2%)+100 ×3%=96(万元)，净经营收入=有效毛收入-运营费用=96-60=36(万元)。参见教材P367。

10、【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是收益性物业管理中的运营费用。员工医疗保险和失业保险属于人工费中的社会保险费。参见教材P371。

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