2020房地产估价师《制度与政策》教材考点：住房保障制度

住房保障制度：

目前，我国在以廉租住房制度、经济适用住房制度和公共租赁住房为主要内容的基本住房保障制度框架基础上，推进公共租赁住房和廉租住房并轨运行，探索发展共有产权住房，并通过棚户区改造等方式，积极改善其他住房困难群体的居住条件。

(一)保障性住房

保障性住房是享受政策支持的住房，包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房。

廉租住房由政府通过新建、改建、购置、租赁等方式筹集;新建廉租住房，实行土地划拨和税费减免;以低租金出租给符合条件的家庭。廉租住房单套建筑面积控制在50㎡以内，保证基本居住功能。廉租住房保障也采取发放租赁补贴、由低收人家庭在市场上自行承租住房的方式。廉租住房保障资金来源有：一是地方财政将廉租住房保障资金纳入年度预算安排。二是住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设。三是土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%，各地还可根据实际情况进一步适当提高比例。四是廉租住房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。对中西部财政困难地区，通过中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助资金等方式给予支持。

经济适用住房由政府组织、社会投资建设，实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售给符合条件的家庭。经济适用住房单套建筑面积控制在60㎡左右;购房人拥有有限产权，购房满5年可转让，但应按照规定交纳土地收益等价款;政府优先回购。

公共租赁住房的供应对象主要是城镇中等偏下收入住房困难家庭。有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。公共租赁住房房源通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集。租金水平由市县人民政府统筹考虑市场租金水平和供应对象的住房支付能力合理确定。

限价商品住房通过限定套型结构、销售价位，以招标方式确定开发建设单位。按照《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发(2010]10号)要求，房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加限价商品住房等的供应。从建设限价商品住房的城市的情况看，主要面向有本地户籍的中等及以下收入住房困难家庭销售。

目前，国家有关部门正积极推进公共租赁住房和廉租住房并轨运行。根据《住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》要求，各地区要把廉租住房全部纳入公共租赁住房，实现统一规划建设、统一资金使用、统一申请受理、统一运营管理。同时，探索发展共有产权住房，从具体政策上，共有产权住房的供应对象是在城镇稳定就业一定年限的首次购房家庭和棚户区改造后扩大住房面积的家庭，只能享受一次。当居住一定年限后交易时，需按政府(或单位)与个人的产权比例分享收益，防止寻租，政府(或单位)与购房者各自持有的产权份额可按规定相互购买。这种共有产权住房可以涵盖目前保障房中的经济适用住房和限价商品住房。

(二)棚户区改造

棚户区改造包括城市棚户区改造、国有工矿棚户区改造、国有林区棚户区改造、国有垦区危房改造等。棚户区改造是重大的民生工程和发展工程。2008年以来，各地区、各有关部门贯彻落实党中央、国务院决策部署，将棚户区改造纳入城镇保障性安居工程，大规模推进实施。2008～2012年，全国改造各类棚户区1260万户，有效改善了困难群众住房条件，缓解了城市内部二元矛盾，提升了城镇综合承载能力，促进了经济增长与社会和谐。《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》国发[2013]25号)，要求进一步加大棚户区改造力度，让更多困难群众的住房条件早日得到改善，同时，有效拉动投资、消费需求，带动相关产业发展，推进以人为核心的新型城镇化建设，发挥助推经济实现持续健康发展和民生不断改善的积极效应。棚改安置住房的供应对象是居住在棚户区的居民，其中多为低收入和中等偏下收入住房困难家庭。采取财政补助、银行贷款、企业支持、群众自筹、市场开发等多渠道筹集资金。对城市和国有工矿棚户区改造项目，实行免征城市基础设施配套费等优惠政策。

(三)相关配套政策

1.财政政策。市县财政将公共住房保障资金纳入年度预算安排。中央财政对中西部地区廉租住房、对各地公共租赁住房及棚户区改造住房建设给予资金支持。对保障性住房建设，减免税收，免收各种行政事业性收费和政府性基金。通过税率调整，鼓励合理住房消费。

2.金融政策。住房消费方面主要包括个人住房商业贷款、住房公积金贷款。国家通过调整贷款利率和首付比例、实行差别化利率等方式，支持购买普通自住住房。住房建设方面有商业银行开发贷款。此处，允许利用住房公积金贷款支持保障性住房建设(试点);金融机构对廉租住房、经济适用住房等保障性住房建设，执行优惠利率并适当延长贷款期限。

3.土地政策。商品住房用地采取“招拍挂”方式出让。保障性住房用地实行划拨等多种方式供应，并优先保证。

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