2020年房地产估价师《经营与管理》模拟试题（2）

1、在房地产投资中，追求利益最大化是每一位投资者的共同目的，因此，收益最大是评判、选择投资方案唯一的标准。(　)

2、房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。(　)

3、以固定租金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的购买力风险就越小。(　)

4、利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至会出现负值。(　)

5、对于刚建成的新建筑物的出租，且物业的维修费用和保险费均由租客承担的情况下，不存在运营费用风险。(　)

6、资本价值即使在收益和运营费用都不发生变化的情况下，也会随着收益率的变化而变化。(　)

7、风险对房地产投资决策的影响之一是使投资者尽可能减少甚至抵消风险。(　)

8、投资组合理论认为，对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。(　)

9、投资组合理论所做出的减少风险的方法可以使投资组合变成毫无风险。(　)

10、在房地产投资中，风险最大的是居住用房，这也是大多数房地产市场的一个现象。(　)

【答案与解析】

1、【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是房地产投资风险的概念。在选择投资机会时，如果其他条件都相同，投资者会选择收益最大的投资方案。但在大多数情况下，收益并非唯一的评判标准，还有许多其他因素影响投资决策。其中，风险就是一个重要因素。参见教材P16。

2、【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是房地产投资风险的概念。房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。参见教材P18。

3、【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是房地产投资的系统风险。以固定资金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。参见教材P18。

4、【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是房地产投资的系统风险。利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：一是导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至会出现负值;二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。参见教材P19。

5、【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是房地产投资的个别风险。未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期费用而带来的风险，即使对于刚建成的新的建筑物的出租，且物业的维修费用和保险费均由承租人承担的情况，也会由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，这些在初始评估中是不可能考虑到的。参见教材P21。

6、【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是房地产投资的个别风险。资本价值在很大程度上取决于预期收益现金流和可能的未来运营费用水平。然而，即使收益和运营费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化。这种变化使得预期资本价值和现实资本价值之间产生差异，即导致资本价值的风险，并在很大程度上影响着置业投资的绩效。参见教材P22。

7、【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。风险对房地产投资决策的第二个影响，是使投资者尽可能规避、控制或转移风险。参见教材P23。

8、【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是投资组合理论。投资组合理论认为，对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。参见教材P23。

9、【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是投资组合理论。投资组合理论所做出的减少风险的方法并不能使投资组合变成毫无风险。从理论上说，风险是由系统风险和个别风险所组成。通过投资组合理论的原则，虽然可以将个别风险因素减少甚至近于完全抵销，但系统风险因素仍然存在。参见教材P26。

10、【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是资本资产定价模型。在房地产投资中，风险最大的是零售商业用房，这也是大多数房地产市场的一个现象，这是因为零售商业用房对于宏观经济变化的反应是最快和最大的。参见教材P28。

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