2020年房地产估价师《经营与管理》模拟试题（11）

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1、提高贷款利率对房地产市场的影响主要有(　)。

A.导致房地产实际价值下降

B.导致房地产实际价值上升

C.加大投资者债务负担

D.抑制房地产市场需求

E.增加房地产市场需求

『正确答案』ACD

『答案解析』本题考查的是房地产投资的系统风险。利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：一是导致房地产实际价值的折损;二是会加大投资者债务负担，导致还贷困难。利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。参见教材P19。

2、房地产间接投资的形式主要有(　)。

A.投资房地产信托

B.购买住房抵押支持证券

C.购买房地产企业债券

D.购买物业用于出租经营

E.购买土地进行开发

『正确答案』ABC

『答案解析』本题考查的是房地产间接投资。房地产间接投资的三种形式：投资房地产企业股票或债券;投资房地产投资信托基金;购买住房抵押支持证券。参见教材P12。

3、下列住房类型中，属于合法供给的城市住房有(　)。

A.廉租住房

B.公共租赁住房

C.经济适用住房

D.商品住房

E.小产权房

『正确答案』ABCD

『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。公共住房：廉租住房;经济适用住房;限价商品住房;公共租赁住房。商品住房：普通住宅;高档住宅;公寓;别墅。参见教材P5。

4、在资产预期收益率公式E(Rj)=Rf+βj[E(Rm)-Rf]中，影响βj确定的风险因素有(　)。

A.通货膨胀风险

B.市场供求风险

C.机会成本风险

D.持有期风险

E.利率风险

『正确答案』ABE

『答案解析』本题考查的是投资组合理论。βj是系统性风险系数，本题转化为以下哪些属于房地产投资的系统风险。系统风险包括：通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险、或然损失风险。参见教材P26。

5、按房地产用途可将房地产市场细分为若干子市场，这是因为不同用途的房地产在(　)等方面存在差异。

A.投资决策

B.规划设计

C.工程建设

D.地域范围

E.产品功能

『正确答案』ABCE

『答案解析』本题考查的是房地产市场细分。由于不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面存在较大差异。参见教材P38。

6、国际上通常采取的住房保障方式有(　)。

A.政府直接建房

B.对住房投资人减税

C.对住房承租人减税

D.对住房承租人补贴

E.鼓励营利机构建房

『正确答案』ABD

『答案解析』本题考查的是政府干预房地产市场的必要性。国际上形成了以英国、新加坡和香港为代表的政府直接建房方式，以法国、瑞典和日本为代表的依靠政府贷款利息补贴等财政优惠措施，鼓励非营利机构的建房方式，以及各国普遍采取的对住房投资人减税和对住房承租人补贴的方式。参见教材P57。

7、对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，通常还应分析(　)。

A.价格结构

B.总量结构

C.档次结构

D.投资结构

E.租买结构

『正确答案』BDE

『答案解析』本题考查的是房地产市场结构。请记清六结构的名称：总量结构;区域结构;产品结构;供求结构;投资结构;租买结构。参见教材P37。

8、房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有(　)。

A.竞争性

B.垄断性

C.外部性

D.均衡性

E.信息不对称性

『正确答案』BCE

『答案解析』本题考查的是房地产市场的特性。房地产六大特性：市场供给的垄断性;市场需求的广泛性和多样性;市场交易的复杂性;房地产价格与区位密切相关;存在广泛的经济外部性;市场信息的不对称性。参见教材P44～46。

9、“某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包含有(　)。

A.按地域范围细分

B.按房地产用途细分

C.按增量存量细分

D.按交易形式细分

E.按目标市场细分

『正确答案』ABD

『答案解析』本题考查的是房地产市场细分。某市是按地域细分，别墅是按用途细分，销售是按交易形式细分。参见教材P38～39。

10、以下属于房地产投资系统风险的有(　)。

A.或然损失风险

B.收益现金流风险

C.未来运营费用风险

D.汇率风险

E.利率风险

『正确答案』ADE

『答案解析』本题考查的是房地产投资的系统风险。房地产投资的系统风险包括通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、汇率风险、政策风险、政治风险、或然损失风险。参见教材P20。

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