2020年房地产估价师《案例与分析》精选题(4)

【练习题1】

黄某于2004年购置了一套底层三室一厅的商品住宅，2005年改作餐馆，并补交了土地使用权出让金，办理了产权证变更手续。2007年黄某为转让该房地产，要求评估其现时市场价值。因当地无类似餐馆的可比实例，故估价人员首先采用了收益法估价(估价依据正确)，估值40万元。然后，再将该估价对象视为住宅采用了市场法估价，估值50万元。由此确定最终估价结论为(40+50)÷2=45(万元)。请问：这样确定估价结论是否正确?为什么?

参考答案：

这样确定估价结论不正确。因为：

1.将估价对象视为住宅进行估价违背了“合法原则”。因为在估价时点估价对象的合法用途不再是住宅而是商业用途。若仅按最高最佳使用原则考虑，对估价对象似应按住宅用途估价(因为50万元大于40万元)，但最高最佳使用原则应用的前提条件是一定要遵循合法原则，估价对象的合法用途是商业，因此应以收益法计算的价格为其合法价格。

2.将估价对象按两种不同用途进行估价，并对结果进行算术平均的做法是错误的，因为估价对象在特定估价目的下只能有一种法定用途。

【练习题2】

某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。

问题：

1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?

2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?

参考答案：

1)经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构，一般由拆迁人委托。

2)该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定：

①以房屋权属证书及权属档案的记载为准;

②当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的，从其规定;

③拆迁人利被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的，按协商结果确定;

④对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。

【练习题3】

某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，委托房地产估价人员，在全面了解地块的基本情况(包括位置、四至、用途、面积、容积率等)和地块所在区域基本情况(包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等)之后，还需做哪些专业工作?

参考答案：

解法一：

拟选用假设开发法和市场比较法对该宗地块进行估价，还需要进一步了解类似土地近期

公开招标地块的若干成交实例的成交价格及房地产(土地)状况，了解同一供求圈范围内类似公寓、写字楼的市场售价、租金、房地产状况及租赁成本，进而分析确定该宗土地的最佳开发方案，以及该地块开发完成后的市场经营模式(出售或出租)，运用市场法和收益法等预测建成以后该宗房地的总价值，需调查了解类似房地产的开发成本费用、建安工程费用、开发经营期、前期费用、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、专业费用、开发利润及投资者购买待开发房地产(土地)应负担的税费，在此基础上测算土地的价格。再选取若干可比实例进行交易日期调整、交易情况修正、房地产状况调整后，确定地块的比准价格。最后综合以上两种估价结果，确定最终的估价价格，再根据《房地产估价规范》，撰写并出具该宗土地的规范估价报告。

解法二：

1.选用假设开发法和市场法进行估价。

2.了解类似土地近期公开招标地块的若干成交实例的价格、房地产状况。

3.了解类似公寓、写字楼的市场售价、租金、房地产状况及租售成本。

4.分析确定土地的最佳开发方案。

5.开发完成后的市场经营模式(租或售)运用市场法收益法等预测建成后房地产总价值调查了解类似房地产的开发成本费用等;前期费用如建安工程费，专业费等，测算土地价格。

6.选取比实例进行因素比较修正，确定土地比准价格。

7.综合两种方法的结果，确定最终估价结果。

8.根据《房地产估价规范》的要求，撰写并出具估价报告。

【练习题4】

1、估价报告是估价机构提供给委托人的“产品”，房地产估价师必须能够动手写作估价报告，估价报告在写作时应满足哪些文字要求?

2、房地产估价报告写作要求有哪些?

3、致估价委托人函应包括的内容有哪些?

4、估价原则是估价活动所依据的法则或标准，遵循不同估价原则的评估价值应符合的规定有哪些?

答案

1、【正确答案】 本题考查的是房地产估价报告写作的文字要求。房地产估价报告写作的文字要求主要包括对词义的要求、对语句的要求以及要防止错别字和错漏。(1)对词义的要求：用词准确;语义鲜明，不能含混不清、模棱两可;用词不可带有较强烈的感情色彩;用词简练、标准，不堆砌、不生造。(2)对语句的要求：句子简洁，概括性强;搭配得当;逻辑严密。参见教材P3～5。

2、【正确答案】 本题考查的是房地产估价报告写作要求。房地产估价报告写作应做到下列几点：真实;客观;准确;完整;清晰;规范。参见教材P6。

3、【正确答案】 本题考查的是致估价委托人函的写作。致估价委托人函的写作内容应包括：致函对象;估价目的;估价对象;价值时点;价值类型;估价方法;估价结果;与评估价值和使用估价报告、估价结果有关的特别提示;致函日期。参见教材P8。

4、【正确答案】 本题考查的是估价结果报告的写作。遵循不同估价原则的评估价值，应符合下列规定：(1)遵循独立、客观、公正原则，评估价值应为对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格;(2)遵循合法原则，评估价值应为在依法判定的估价对象状况下的价值或价格;(3)遵循价值时点原则，评估价值应为在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格;(4)遵循替代原则，评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差应在合理范围内;(5)遵循最高最佳利用原则，评估价值应为在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格;(6)遵循谨慎原则，评估价值应为在充分考虑导致估价对象价值或价格偏低的因素，慎重考虑导致估价对象价值或价格偏高的因素下的价值或价格。参加教材P16。

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