2021房地产估价师考试《理论与方法》预习题(11)

1、威廉﹒阿朗索的在任意区位处的地租计算公式中，Pc表示(　)。

A、单位面积土地上农产品的产量

B、市场上每单位农产品的价格

C、生产每单位农产品的成本

D、向市场运输每单位农产品的成本

2、净收益测算中，潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入是(　)。

A、有效毛租金收入

B、有效毛收入

C、净收益

D、潜在毛租金收入

3、(　)是指因承租人拖欠租金等造成的收入损失。

A、收租损失

B、运营费用

C、折旧

D、财务损耗

4、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元。租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为(　)万元。

A、245

B、275

C、315

D、345

5、通过房租求取房地产净收益，不应扣除(　)。

A、空置损失

B、房产税

C、房屋折旧费

D、房屋保险费

6、承租人权益价值的计算方法，利用的是(　)。

A、收入损失资本化法

B、超额费用资本化法

C、直接资本化法

D、成本节约资本化法

7、某人承租了一商业房地产，租期为3年，每年年末支付租金。该房地产在3年租期内的净租金为100万元/年，同期的市场净租金为115万元/年，报酬率为10%，该承租人权益价值为(　)万元 。

A、37.30

B、41.03

C、284.22

D、285.98

8、某房地产每年净收益为20万元，加装空调系统后不考虑空调系统重置提拨款下的每年净收益为25万元，空调系统需在10年后以15万元更换，更换空调系统后立即转售的价格为260万元。偿债基金储蓄的年利率为4%，贷款年利率为7%，报酬率为10%，在考虑重置提拨款下，该房地产价值为(　)万元。

A、223.13

B、246.18

C、230.81

D、253.86

9、在实际估价中，下列求取净收益A的方法，最合理的是(　)。

A、过去数据简单算术平均法

B、未来数据简单算术平均法

C、过去数据资本化公式法

D、未来数据资本化公式法

10、报酬率的表达式为(　)。

A、投资回报/所投入的资金

B、投资回收/所投入的资本

C、(投资回报+投资回收)/所投入的资金

D、(投资回收-投资回报)/所投入的资本

答案

1、【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是地租理论及地租的测算。N：单位面积土地上农产品的产量;Pc：市场上每单位农产品的价格。参见教材P249。

2、【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是净收益测算的基本原理。有效毛收入是潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入。见教材P252。

3、【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是净收益测算的基本原理。收租损失包括因承租人延迟支付租金、少付租金、不付租金、免租期造成的收入损失。参见教材P252。

4、【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是净收益测算的基本原理。折旧费、抵押贷款还本付息额都不作为运营费用扣除。需要扣除的就是：维修费、保险费、管理费50万元，水电供暖费40万元，房地产税65万元，所以净收益为500-40-50-65=345(万元)。参见教材P253。

5、【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用是指维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。参见教材P253。

6、【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是净收益测算应注意的问题。成本节约资本化法是收益法的一种变通，用于计算承租人的权益价值。参见教材P259。

7、【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是净收益测算应注意的问题。承租人权益价值=(115-100)/10%×[1-1/(1+10%)3]=37.30(万元)。参见教材P259。

8、【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是不同收益类型房地产净收益的测算。每年需留出的重置提拨款：150000×4%/[(1+4%)10-1]=12493.64(元);考虑重置提拨款的年净收益=250000-12493.64=237506.36(元);考虑重置提拨款下房地产价值V=237506.36/10%×[1-1/(1+10%)10]+2600000/(1+10%)10=2461786.32(元)=246.18(万元)。参见教材P260。

9、【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是净收益流模式的确定。在过去数据简单算术平均法、未来数据简单算术平均法和未来数据资本化公式法中，最合理的是未来数据资本化公式法。参见教材P260～261。

10、【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是报酬率的实质。报酬率=投资回报/所投入资金。参见教材P261。

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