2021房地产估价师考试《理论与方法》预习题(13)

1、比较法的理论依据是(　)。

A、规模经济原理

B、均衡原理

C、替代原理

D、预期原理

2、在选取可比实例时，主要在于精而不是多，一般来说可以选取(　)个可比实例。

A、1～2

B、2～3

C、3～5

D、5～6　3、评估某套建筑面积为120m2的住宅在2014年9月底市场价值，收集了以下4个交易实例，其中最适合作为可比实例的是(　)。

A、甲

B、乙

C、丙

D、丁

4、下列有关“可比实例房地产与估价对象房地产相似”的要求，描述不当的是(　)。

A、两者区位相近

B、两者用途相近

C、两者权利性质相同

D、两者档次相当

5、某套建筑面积为100m2的住宅，含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清，假设年利率为8%，家电家具价值为5万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为(　)元/m2。

A、4387

B、4398

C、4500

D、4887

6、某可比实例的成交价格为24000元/m2，建筑面积100m2，首期付款120万元，其余半年后支付80万元，1年后支付40万元。已知年利率为10%，则该可比实例在成交日期一次性付清的价格为(　) 元/m2。

A、22909.12

B、23264.06

C、23441.35

D、23086.69

7、某住宅的建筑面积为100m2，买卖合同约定成交价为20000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付100万元，余款于一年后支付，交易税费均由卖方承担。已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为(　)万元。

A、201.89

B、186.79

C、191.51

D、197.17

8、下列不属于由卖方缴纳的税费的是(　)。

A、增值税

B、契税

C、教育费附加

D、土地增值税

9、某宗房地产交易，买卖双方合同约定成交价格为2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为(　)元/m2。

A、2139

B、2146

C、2651

D、2659

10、某宗房地产交易中，合同约定成交价格为2500元/m2，交易税费均由卖方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费;买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于(　)元/m2。

A、2427

B、2500

C、2575

D、2632

1、【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是比较法概述。比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理，即在同一个房地产市场上相似的房地产有相近的价格。参见教材P175。

2、【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是选取可比实例。在选取可比实例时，主要在精而不在多，一般选取3至5个即可，但不得少于3个。参见教材P182。

3、【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是选取可比实例。选项A，甲和估价对象不在一个供需圈;选项CD，丙丁的用途与估价对象不同。参见教材P182～183。

4、【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是选取可比实例。选项B错误，可比实例房地产与估价对象房地产用途应相同。参见教材P182～183。

5、【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是建立比较基础。“含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清”，因此刨除家电家具价值后的名义价格是45万元。可比价格就是45万元的一次性支付的价格。(50-5)×40%+(50-5)×60%/(1+8%)0.5=43.98(万元)，单价=43.98/100=4398(元/m2)。参见教材P184～185。

6、【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是建立比较基础。该可比实例在其成交日期一次性付清的价格：[120+80/(1+10%)0.5+40/(1+10%)]/100=23264.06(元/m2)。参见教材P185。

7、【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是建立比较基础。由于交易税费均由卖方承担，合同约定成交价就是买方实付金额，正常负担下的价格=买方实付金额-应由买方缴纳的税费;另外，还要统一付款方式，将不是在成交日期一次性支付的房款换算为在成交日期时一次性付清的价格。正常成交价=[100+100/(1+6%)]-3/(1+6%)=191.51(万元)。参见教材P186。

8、【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是建立比较基础。卖方缴纳的税费，如增值税、城市维护建设税、教育费附加、所得税、土地增值税;买方缴纳的税费，如契税、补缴出让金;有的税费则买卖双方都应缴纳或各负担一部分，如印花税。参见教材P186。

9、【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是建立比较基础。正常负担下的价格=卖方实得金额/(1-应由卖方缴纳的税费比率)=2385/(1-6.8%)=2559.01(元/m2)，买方实付金额=正常负担下的价格×(1+应由买方缴纳的税费比率)=2559.01×(1+3.9%)=2658.81(元/m2)。参见教材P186～188。

10、【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是建立比较基础。正常负担下的价格=买方实付金额/(1+应由买方缴纳的税费比率)=2500/(1+3%)=2427(元/m2)。参见教材P187。

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