2021房地产估价师考试《理论与方法》预习题(36)

1、某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17万元、18万元、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果报酬率为10%，则该房地产的收益价格为(　)万元。

A、190

B、210

C、213

D、217

2、关于收益法中收益期确定的说法，正确的是(　)。

A、在正常市场和运营条件下估价对象未来可获取收益的时间

B、在正常市场和运营条件下估价对象过去和未来可获取收益的时间

C、自估价对象竣工投入使用时起至未来不能获取收益时止的时间

D、自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间

3、约翰.冯.杜能的地租的计算公式是(　)。

A、地租=农产品市场价格-农产品生产成本

B、地租=农产品市场价格-农产品生产成本-农产品平均利润

C、地租=农产品市场价格-农产品生产成本-农产品平均利润-投资的利息

D、地租=农产品市场价格-农产品生产成本-农产品所使用的资本×一般农业资本利润章

4、下列有关地租的测算，描述错误的是(　)。

A、在地租测算中，土地是在最佳用途下利用的

B、在地租测算中，土地是在最佳集约度下利用的

C、地租计算公式：地租=农产品市场价格-农产品销售税费-农产品成本-农产品运输成本-土地上投入资本的利息

D、当通过地价求出地租时，可通过“地租=地价×资本化率”求出地租

5、(　)是指因承租人拖欠租金等造成的收入损失。

A、收租损失

B、运营费用

C、折旧

D、财务损耗

6、在英国，基于租赁收入求取净收益的收益法，称之为(　)。

A、投资法

B、收入法

C、利润法

D、利息法

7、从估价角度出发，下列属于运营费用的是(　)。

A、房地产抵押贷款还本付息额

B、房地产折旧额

C、房地产改扩建费用

D、房屋保险费用

8、某旅馆5年来年均有效毛收入为300万元，运营费用为100万元。去年年底该酒店附近新建一工厂，因噪声污染将造成该酒店今年有效毛收入减少30万元，运营费用减少15万元，该酒店剩余收益期为20年，假设降低后的收益水平在剩余收益期内保持不变，报酬率为10%。目前该酒店房地产的价值减损额为(　)万元。

A、66.34

B、127.70

C、984.20

D、1575.01

9、某公司2年前与某房地产所有权人签订了租赁合同。租用其中800㎡面积，约定租赁期限为15年，月租金固定不变为1500元/㎡。现在市场上相似的写字楼月租金为1800元/㎡。假设折现率为10%，则目前承租人权益价值为(　)万元 。

A、2045.77

B、2250.34

C、2409.61

D、2190.55

10、承租人权益价值的计算方法，利用的是(　)。

A、收入损失资本化法

B、超额费用资本化法

C、直接资本化法

D、成本节约资本化法

1、【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是净收益在前后两段变化规律不同的公式。该房地产的收益价格为： V=17/(1+10%)+18/(1+10%)2+19/(1+10%)3+20/10%×[1-1/(1+10%)40-3]×1/(1+10%)3=190.45(万元)。参见教材P232。

2、【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是收益期和持有期的测算。收益期是预计在正常市场和运营状况下估价对象未来可获取净收益的时间，即自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间。参见教材P238。

3、【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是地租理论及地租的测算。地租=农产品市场价格-农产品生产成本-农产品平均利润-投资的利息。参见教材P247。

4、【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是地租理论及地租的测算。选项C错误，地租=农产品市场价格-农产品销售税费-农产品生产成本-农产品运输成本-土地上投入资本的利息-农业经营者的利润。参见教材P250。

5、【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是净收益测算的基本原理。收租损失是指因承租人拖欠租金等造成的收入损失。参见教材P252。

6、【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是净收益测算的基本原理。基于租赁收入测算净收益的收益法称为投资法。参见教材P252。

7、【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是净收益测算的基本原理。从估价角度出发，运营费用与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。参见教材P253。

8、【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是不同收益类型房地产净收益的测算。年净收益减少30-15=15万元。价值减损额=15/10%×[1-1/(1+10%)20]=127.70万元。参见教材P254。

9、【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是净收益测算应注意的问题。V=A/Y[1-1/(1+Y)n]，其中A=(1800-1500)×800×12=288万;Y=10%;n=15-2=13。V=288/10%[1-1/(1+10%)13]=2045.77万元。参见教材P258。

10、【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是净收益测算应注意的问题。成本节约资本化法是收益法的一种变通，用于计算承租人的权益价值。参见教材P259。

新一轮的房地产估价师备考之路已经开启，环球网校为广大房估备考者提供了模拟试题、高频考点、历年真题等资料，供考生免费下载，考生可点击文末免费下载专区下载。考生即日起可 免费预约短信提醒，待2021年报名通知发布后，及时收到考试动态！