2021房估师考试《理论与方法》考点：最高最佳利用原则

考点：最高最佳利用原则

1.最高最佳利用，法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大的合理、可能的利用。最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次。

市场价值评估不仅要遵循合法原则，还要遵循最高最佳利用原则(关键考点)。

最高最佳利用必须同时满足4个条件：①法律上允许;②技术上可能;③财务上可行;④价值最大化。最高最佳利用，是在法律法规、城市规划和出让合同等允许范围内的最高最佳利用。

最高最佳利用原则与合法原则的关系是：

合法，不一定是最高最佳利用;最高最佳利用，一般是合法的。

最高最佳利用状况的确定方法，是先尽可能地设想出估价对象的各种潜在的利用，然后从下列4个方面依序分析、筛选或判断确定：

(1)法律上是否允许。

(2)技术上是否可能。

(3)财务上是否可行。评价指标有财务净现值、财务内部收益率、投资回收期等。

(4)价值是否最大化。参见教材P166。

2.三大经济学原理

①收益递增递减原理

第一种投入产出关系——收益递减规律，也称为报酬递减规律、边际收益递减原理：假定仅有一种投入量可变，其他投入量保持不变，则随着该种可变投入量的增加，在开始时，产出量的增加有可能是递增的，但当这种可变投入量继续增加达到某一点以后，产出量的增加会越来越小，即会出现递减现象。如土地上施化肥。

第二种投入产出关系—规模收益或规模报酬规律：假定以相同的比例来增加所有的投入量，产出量的变化有三种可能：(1)规模收益不变——产出量的增加比例等于投入量的增加比例。(2)规模收益递增——产出量的增加比例大于投入量的增加比例。(3)规模收益递减——产出量的增加比例小于投入量的增加比例。在扩大规模时，先后经过规模收益递增阶段，规模收益不变阶段，规模收益递减阶段。

②均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。

建筑物与土地的组合四种情况：

——空地VL

——空地上有一与其组合为最高最佳利用的建筑物V=VL+VB

——空地上有一陈旧过时，需要拆除的建筑物V=VL+建筑物残值-建筑物的拆除费用

——空地上有一过大规模或过高档次的建筑物V=VB-功能折旧额

③适合原理，是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳利用。

“内部-均衡，内外部-适合”

适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当估价对象与其外部环境相协调，同时其各个组成部分又搭配时，便为最高最佳利用。

五种估价前提：

(1)维持现状前提

现状房地产的价值≥(新房地产价值-将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润)。

现有建筑物应予以保留的财务上可行的条件是：

现有房地产的价值≥(新房地产价值-拆除现有建筑物的必要支出及应得利润-建造新建筑物的必要支出及应得利润)。

(2)更新改造前提

(更新改造后的房地产价值-更新改造的必要支出及应得利润)>现状房地产的价值。

(3)改变用途前提

(新用途下的房地产价值-改变用途的必要支出及应得利润)>现用途下的房地产价值。

(4)改变规模前提

(改变规模后的房地产价值-改变规模的必要支出及应得利润)>现规模下的房地产价值。

(5)重新开发前提

(重新开发完成后的房地产价值-重新开发的必要支出及应得利润)>现有房地产的价值。

(6)上述前提的某种组合或其他特殊利用前提。

把各种可行前提比较后做出最高最佳利用的判断与选择。

掌握基本原理——成本收益原理。更新、改变、开发成本低于前后收益的增加，才值得改造，否则就保持现状。

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