24年备考必看：往年房地产估价师考试试卷真题练习

为了备考2024年房地产估价师的考生练习历年真题，本文整理了部分往年真题，便于大家练习。

不定项选择题

1. 2020 年4 月27 日《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》要求：严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”，不得新建( )m 以上建筑。

A.100

B. 200

C. 250

D. 500

2.工程造价中工程费用包括( )。

A.设备及工器具购置费

B.建筑安装工程费

C.工程建设其他费

D.税费

3.开发商制定租售价格的需求导向定价法包括( )。

A.成本加成定价法

B.目标定价法

C.理解价值定价法

D.区分需求定价法

4.政府批准新建商品房预售和销售面积与当期土地规划建筑面积的比率是( )。

A.开发强度系数

B.开发投资杠杆率

C.土地转化率

D.吸纳率

5.现金流量表是反映企业在一定会计期间内( )活动产生的现金和现金等价物流入与流出情况的报表。

A.经营活动

B.投资活动

C.筹资活动

D.融资活动

6.某房地产开发项目的四个开发经营方案F1、F2、F3、F4 的开发经营期相同，投资大小为F1>F2>F3>F4。方案两两比较计算出的差额投资内部收益率分别为△IRR1-2=19%、△IRR2-3=12%、△IRR3-4=14%、△IRR1-4=16%，当最低可接受收益率MARR=15%时，四个方案中最优的方案是( )。

A.F1

B.F2

C.F3

D.F4

7.下列房地产开发项目的许可证书或文件中，明确用地性质、位置和界限的是( )。

A.建筑工程施工许可证

B.建设工程规划许可证

C.建设用地规划许可证

D.预售许可证

8.下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的有( )

A.回归分析法

B.简单平均法

C.移动平均法

D.指数平滑法

9.在房地产投资的“开发—持有出租”模式中，现金流量不包括( )。

A.预售收入

B.土地成本

C.运营成本

D.租金收入

10.某商品住宅开发项目土地取得费用为13000 万元,规划建筑面积为50000m2,除土地取得费用外的其他成本费用为3500 元/ m2,项目销售均价为8500 元/ m2,增值税及附加为销售收入的5.5%,则项目能够回收全部成本费用的最低销售量为( )万m2

A.2.6

B.2.87

C.3.59

D.3.8

11.一般纳人销售不动产、提供不动产租赁服务，适用的增值税税率为( )。

A.3%

B.9%

C.11%

D.17%

12.市场规模按照从大到小的排序，以下正确的是( )。

A.合格的有效市场>有效市场>潜在市场>服务市场

B.有效市场>合格的有效市场>潜在市场>服务市场

C.潜在市场>有效市场>合格的有效市场>服务市场

D.渗透市场>有效市场>合格的有效市场>服务市场

13.某收益性物业的潜在毛租金收入为30 万元，出租率为80%，假设所有承租人都能按时交纳租金，其他收入为3 万元，则有效毛收入为( )万元。

A.24

B.27

C.30

D.33

14.项目投资现金流量表的现金流出包括( )。

A.开发建设投资

B.经营资金

C.运营费用

D.借款利息支付

15.对计算期不同的互斥方案进行比选时可以采用的方法有( )。

A.年值法

B.最小公倍数法

C.最大公倍数法

D.年值折现法

答案

1. 【答案】D

【解析】2020 年4 月27 日《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》要求：严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”，一般不得新建500m 以上建筑，各地因特殊情况确需建设的，应进行消防、抗震、节能等专项论证和严格审查，审查通过的还需上报住房和城乡建设部、国家发展改革委复核，未通过论证、审查或复核的不得建设。

2.【答案】AB

【解析】

【记忆技窍】建安设→工程 工他预→建投 利建→固投(造价) 流固→总投

3.【答案】CD

4.【答案】C

【解析】本题考核的是地产市场指标。土地转化率，是指报告期内政府批准新建商品房预售和销售面积与当期出让土地规划建筑面积的比例，用于监测土地供应与住房供应之间的关系，反映土地转化为房屋的效率。

5.【答案】ABC

【解析】现金流量表是反映企业在一定会计期间内经营活动、投资活动和筹资活动产生的现金和现金等价物流入与流出情况的报表。

6.【答案】A

【解析】差额投资内部收益率法分析时：△IRR1-2=19%和△IRR1-4=16%均大于MARR=15%，选投资大的方案，则F1 优于F2 和F4;△IRR2-3=12%和△IRR3-4=14%均小于MARR=15%，选投资小的方案，则F3 优于F2，F4 优于F3;综合分析结果：先淘汰F2，再淘汰F3，最后淘汰F4。

7.【答案】C

【解析】建设用地规划许可证主要规定了用地性质、位置和界限。

8.【答案】BCD

【解析】本题考察的是市场趋势分析。时间序列分析法包括简单平均法、移动平均法、加权移动平均法、指数平滑法。选项A 属于相关分析法。

9.【答案】A

10.【答案】D

【解析】本题考核的是盈亏平衡分析中的保本点分析。设项目能够回收全部成本费用的最低销售量为x 万m2，则8500x=13000+3500×5+8500x×5.5%，解得x=3.80 万m2

11.【答案】B

【解析】房地产业涉及增值税的征收二范围：一是房地产企业销售自己开发的房地产项目;二是房地产企业出租自己开发的房地产项目(包括商铺、写字楼、公寓等)。

12.【答案】C

【解析】

13.【答案】B

【解析】有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入=30×80%+3=27(万元)。

14.【答案】ABC

【解析】项目投资现金流量表以全部投资作为计算基础;计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期，考察项目全部投资的盈利能力;由于把所有的投资看成是自有资金，所以表中没有“还本付息”一栏。为各个投资方案进行比较建立共同基础。

15.【答案】ACD

【解析】根据计算期是否相同的情形，分别适用的方法。

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