2025年房地产估价师考试时间定于11月8日至9日，现为大家整理了一些考试高频知识点，今天的知识点是国有土地上房屋征收评估，供大家复习检测。

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知识点详解

1.房屋征收中的评估工作

房屋征收中应由房地产估价机构评估、测算的内容主要有：(1)被征收房屋的价值;(2)用于产权调换房屋的价值;(3)被征收房屋类似房地产的市场价格。

除上述评估内容外，房屋征收中，可以由房地产评估机构评估、测算的内容主要有：房屋征收当事人对房屋室内装饰装修、机器设备、物资搬迁费用以及停产停业损失等补偿协商不成时，可以通过委托评估机构评估确定。房屋征收部门拟定征收补偿方案时，也可以委托评估机构对征收范围内的房屋价值进行预评估。

2.房屋征收评估机构选定及委托

根据《房地产估价机构管理办法》，除三级暂定资质外，其他资质的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作。

【补充】一级房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。二级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。三级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。暂定期内的三级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、房屋征收、在建工程抵押以外的房地产估价业务。房屋征收评估报告必须由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章。

3.房屋征收评估基本事项

(1)评估目的

被征收房屋价值评估目的：为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。

产权调换房屋价值评估目的：为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值。

(2)评估时点确定

被征收房屋价值评估时点应当为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

(3)评估对象界定

一是在委托书和委托合同中明确评估对象范围。二是提供征收范围内已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以不动产(房屋)权属证书和不动产(房屋)登记簿的记载为准;不动产(房屋)权属证书与不动产不动产(房屋)登记簿的记载不一致的，除有证据证明不动产(房屋)登记簿确有错误外，以不动产(房屋)登记簿为准;对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。

(4)评估价值内涵

被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占用范围内土地使用权的价值。其价值内涵具体是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

4.房屋征收评估异议处理和争议调处

(1)异议处理

房屋征收当事人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起 10 日内，向原房地产估价机构书面申请复核评估。该估价机构应当自收到书面复核申请之日起 10 日内进行复核。

复核后，改变原估价结果的，重新出具评估报告;复核后，评估结果没有改变的，书面告知复核评估申请人。

(2)争议调处

被征收人或者房屋征收部门对估价机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定。评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起 10 日内进行审核，出具书面鉴定意见。

经鉴定，原评估报告不存在技术问题的，维持原告;经鉴定，存在问题，由原估价机构更正，重新出具报告。

被征收人对鉴定意见不服的，可以申请行政复议或行政诉讼。

评估专家委员会对复核结果进行鉴定，选派成员组成专家组时，专家组成员应为 3 人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。

5.房屋征收评估收费

房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担，即房屋征收评估的费用由房屋征收部门承担，鉴定费用由进行委托的房屋征收当事人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产估价机构承担。房地产估价机构受托进行复核评估的，不再收取评估费用。

例题精练

1、【例题•单选】被征收人或者房屋征收部门对房地产估价机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起( )日内，向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

A.5

B.10

C.15

D.30

【答案】B

【解析】被征收人或者房屋征收部门对房地产估价机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起 10 日内，向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

2、【例题•单选】国有土地上被征收房屋价值评估的评估时点是( )之日。

A.房屋征收决定作出

B.房屋征收决定公告

C.房屋征收补偿协议签订

D.房屋征收实施

【答案】B

【解析】评估时点确定：被征收房屋价值评估时点应当为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

3、【例题•多选】关于国有土地房屋征收评估、鉴定费用的说法，错误的有( )。

A.房屋征收评估费用由房屋征收部门承担

B.房屋征收评估鉴定费用均由被征收人承担

C.房地产估价机构复核评估不再收取评估费用

D.房屋征收评估费用由被征收人和政府共同承担

E.鉴定改变原评估结果的鉴定费由原房地产估价机构承担

【答案】BD

【解析】房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担，即房屋征收评估的费用由房屋征收部门承担，鉴定费用由进行委托的房屋征收当事人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产估价机构承担。房地产估价机构受托进行复核评估的，不再收取评估费用。

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