2025年房地产估价师的基础知识：房地产估价原则
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2025年房地产估价师考试时间定于11月8日至9日，现为大家整理了一些考试高频知识点，今天的知识点是房地产估价原则，供大家复习检测。
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知识点总结——房地产估价原则
1.独立客观公正原则
为了保证估价机构和估价师独立、客观、公正估价，一是要求估价机构是依法设立的不依附于他人、不受他人束缚的独立法人或非法人组织。估价机构的独立性是其客观、公正估价的前提。二是要求估价机构和估价师与委托人、估价利害关系人及估价对象没有利害关系。
2.合法原则
遵循合法原则在估价对象权益状况方面应做到下列几点：
(1)依法判定的权利类型及归属，是指所有权、建设用地使用权、居住权、地役权、抵押权、租赁权等房地产权利及其归属，一般应以不动产登记簿、权属证书以及有关合同等为依据。
(2)依法判定的使用权利，应以土地用途管制、规划要求等使用管制为依据。
(3)依法判定的处分权利，应以法律法规和政策或合同等允许的处分方式为依据。
(4)法判定的其他权益，包括评估出的价值价格应符合国家的价格政策。
3.价值时点原则
价值时点原则要求评估价值是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值价格。该原则以变化原理为理论依据，也是该原理的具体应用。所有的房地产估价活动都应遵循价值时点原则。
4.替代原则
替代原则要求评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值价格偏差在合理范围内。该原则以替代原理为理论依据，也是该原理的具体应用。所有的房地产估价活动都应遵循替代原则。
5.最高最佳利用原则
最高最佳利用应同时满足以下 4 个条件：①法律上允许;②技术上可能;③财务上可行;④价值最大化。
6.谨慎原则
房地产抵押估价应遵循谨慎原则。
7.一致性原则
一致性原则是指为了同一估价目的对同一或相关估价项目所涉及的各宗同类房地产进行估价时，应采用相同的估价方法或对待方式。
8.一贯性原则
一贯性原则是指在不同时间为了同一估价目的对同一或同类房地产再次或多次进行估价时，应采用相同的估价方法或对待方式。
针对性练习
1、【例题·单选】房地产估价中，独立客观公正原则要求站在( )的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值价格。
A.委托人
B.估价报告预期使用者
C.管理部门
D.中立
【答案】D
【解析】独立客观公正原则要求站在中立的立场，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值价格，即要求评估价值对各方估价利害关系人都是公平合理的。
2、【例题·单选】( )要求评估价值是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。
A.合理原则
B.有效原则
C.合法原则
D.公正原则
【答案】 C
【解析】合法原则要求评估价值是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。
3、【例题·单选】某在建工程在抵押贷款之后半年停工，因借款人无力偿还贷款，现被某法院整体拍卖。为此，采用假设开发法估价评估其拍卖保留价时，关于价值时点和估价对象状况的说法，正确的是( )。
A.价值时点为抵押贷款日，估价对象状况为抵押时的状况
B.价值时点为现在，估价对象状况为抵押时的状况
C.价值时点为现在，估价对象状况为完工时的状况
D.价值时点为现在，估价对象状况为现在的状况
【答案】 D
【解析】由于现在被法院整体拍卖，故价值时点应为现在，采用假设开发法估价，需要确定估价对象的状况为现状(起点状况)以及其未来完工时的价值，根据未来完工时的价值以及后续开发的必要支出及应得利润计算估价对象现状价值，因此评估其拍卖保留价时，价值时点为现在，估价对象状况为现在的状况。
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