07年《房地产估价理论与方法》模拟试题一

　1、房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过( )来实现。
　　A、充公权
　　B、管制权
　　C、征税权
　　D、征收权
　　2、某酒店已知可以在未来30年内取得丰厚收益，经计算未来3年收益分别为93万元、100万元、120万元，从第4年到第30年的净收益会稳定在130万元左右，在该区域酒店类房地产的报酬率为12%，则此宗估价对象房地产的价格为( )万元
　　A、992.06
　　B、983.10
　　C、1080
　　D、852
　　3、假设开发法又称开发法、剩余法，它是一种科学实用的估价方法，其理论依据与收益法相同，都是预期原理。( )
　　A、对
　　B、错
　　4、建筑物的经济寿命是指建筑物从建成之日起预期产生的收入等于其运营费用时的持续年数。( )
　　A、对
　　B、错
　　5、房地产估价人员必须了解房地产的供求状况以及影响房地产价格的各种因素，并且应该不断提高自己的估价技能和丰富自己的估价经验，必须遵循严谨的( )。
　　A、估价目的
　　B、估价程序
　　C、估价时点
　　D、估价作业日期
　　6、假设开发估价必须考虑资金的时间价值，一般采用计算利息的传统方式和现金流量折现法，由于存在众多未知因素和偶然因素易使预测偏高实际，因此，在实际估价中应尽量采用计算利息的传统方法。( )
　　A、对
　　B、错
　　7、工料测量法的优点是详实，缺点是费时费力并需要有其他老师的参与，它主要用于( )的建筑物的估价。
　　A、具有重要价值
　　B、具有现实价值
　　C、具有巨大价值
　　D、具有历史价值
　　8、关于收益法适用的对象，下列最佳表述为( )。
　　A、临街房地产
　　B、城市房地产
　　C、有收益或有潜在收益的房地产
　　D、出租或销售用途的房地产
　　9、房地产估价需要明确一些基本事项，下列事项中占龙头地位的是( )。
　　A、估价目的
　　B、估价时点
　　C、估价对象
　　D、估价方法
　　10、估价上的折旧注重的是( )。
　　A、原始取得价值的减价修正
　　B、原始取得价格的摊销与回收
　　C、重置价格的摊销与回收
　　D、价值的减价修正11、有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为8%;乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。那么，甲的价格( )乙的价格。
　　A、高于
　　B、低于
　　C、等于
　　D、条件不足，无法确定
　　12、某建筑物总价值100万元，其中主体、设备、装修的价值分别占60%、25%、15%，经济耐用年限分别为55年、10年、5年，残值率假设均为零，则用直线法计算出的折旧额为6.59万元。( )
　　A、对
　　B、错
　　13、从理论上讲，同一个房地产开发项目的开发利润，采用不同的计算基数及与其相对应的利润率来估算，所得的结果不同。( )
　　A、对
　　B、错
　　14、假设开发法是以( )原理为理论依据的。
　　A、收益递增原理
　　B、均衡原理
　　C、预期原理
　　D、未来趋势原理
　　15、某临街深度30.48%(即100英尺)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1500万元。根据四三二一法测，与其相邻、临街深度为15.24%(即50英尺)、临街宽度20%的矩形土地的总价为( )万元。
　　A、1200
　　B、1150
　　C、1100
　　D、1050

　　16、某一厂房建成后5年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为( )年。
　　A、40
　　B、42
　　C、45
　　D、50
　　17、某块土地总面积为200 m2，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度60%，则总建筑面积为( ) m2。A、1200
　　B、120
　　C、3333
　　D、333.3
　　18、直接比较修正一般是采用( )的方法，以估价对象的房地产状况为基准，将可比实例的房地产状况与它逐项比较。
　　A、评选
　　B、评定
　　C、评分
　　D、评价
　　19、某工业用地出让年限为50年，出让时为五通一平，该区域的基准地价为800元/m2 (基准地价内涵为五通一平无限年期的地价)，土地报酬率为8%。那么该宗工业用地的价格为( )元/m2。
　　A、782.94
　  B、817.06
　　C、792.85
　　D、768.06
　　20、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。若折现率为8%，则承租人甲当前的权益价值为( )万元。
　　A、6.19
　　B、6.42
　　C、7.20
　　D、9.58
  　21、在计算投资利息时要注意，应计息项目包括( )。
　　A、未知的、需要求取的待开发的房地产项目的价值
　　B、投资者购买待开发房地产应负担的税费
　　C、销售税费及销售费用
　　D、开发成本和管理费用
　　22、经济折旧是建筑物本身以外的各种因素所造成的价值损失，它包括以下几个方面，正确的选项是( )。
　　A、供给过量
　　B、需求不足
　　C、自然环境恶化
　　D、交通拥挤
　　23、威廉配弟在《赋税论》中写道：“在爱尔兰，土地的价值只相当于六年至七年的年租，但在海峡彼岸，土地就值二十年的年租。”这里体现的估价思想是( )。
　　A、市场比较法
　　B、早期购买年法
　　C、地租倍数法
　　D、直接资本化法
　　24、抑制房地产价格上涨的措施是多种多样的，它们影响房地产价格低落的速度和幅度不尽相同。抑制房地产价格的措施主要有( )。
　　A、制定最高限价或标准价格
　　B、政府通过调整房地产的供给来平抑房地产价格
　　C、征收房地产交易税或增值税
　　D、建立一套房地产交易管理制度
　　25、估价人员在拆迁估价中可按下列( )来把握被拆迁房屋的性质和面积。
　　A、一般以被拆迁房屋的权属证书及权属档案的记载为准
　　B、地方对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定
　　C、拆迁人与被拆迁人协商一致后，可以依据协商结果进行评估
　　D、在对被拆迁房屋的性质和面积不能协商一致时，拆迁人或被拆迁人应当申请有关 部门或机构确认或测算
　　26、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致接近时，宜采用( )预测房地产的未来价格。
　　A、数学曲线拟合法
　　B、平均增减量法
　　C、平均发展速度法
　　D、移动平均法
　　27、一个地价区段可以视为一个地价“均质"区域，通常可将土地划分为3类地价区段，即( )。
　　A、商业路线价区段
　　B、住宅片区段
　　C、工业片区段
　　D、教育用地片区段
　　28、房地产需求的交叉价格弹性是指( )。
　　A、房地产需求量变化的百分比与其价格变化的百分比之比
　　B、房地产供给量变化的百分比与其要素价格变化的百分比之比
　　C、一种房地产需求量变化的百分比与另一种房地产或商品价格变化的百分比之比
　　D、在一定时期内，一种房地产需求量的相对变化对于该种房地产自身价格的相对变化的反应程度
　　29、建筑物的重新构建价格是( )的价格。
　　A、扣除折旧后
　　B、估价时点时
　　C、客观
　　D、建筑物全新状态下
　　30、某宗房地产土地面积300 m2，建筑面积250 m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积300元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为( )元。
　　A、62500
　　B、62000
　　C、61000
　　D、61500

    31、估价人员在拆迁估价中可按下列( )来把握被拆迁房屋的性质和面积。
　　A、一般以被拆迁房屋的权属证书及权属档案的记载为准
　　B、地方对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定
　　C、拆迁人与被拆迁人协商一致后，可以依据协商结果进行评估
　　D、在对被拆迁房屋的性质和面积不能协商一致时，拆迁人或被拆迁人应当申请有关部门或机构确认或测算
　　32、在完全竞争条件下，各种用途的经济地租曲线梯度的大到小的排列顺序为：( )。
　　A、零售业、服务业和批发业、多层住宅、农业
　　B、零售业、多层住宅、服务业和批发业、农业
　　C、农业、多层住宅、零售业、服务业和批发业
　　D、服务业和批发业、零售业、多层住宅、零售业
　　33、房地产价格与利率正相关，利率下降，房地产价格会下降;反之，利率上升，房地产价格也会随之上涨。( )A、对
　　B、错
　　34、( )是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定最佳用途。例如，在日常必需品的零售商店集中地区，开设专卖店并不一定能获得高收益，从而在这样的地区开设专卖店就不是最高最佳使用。
　　A、权益原理
　　B、收益递增递减原理
　  C、均衡原理
　　D、适合原理
　　35、下列房地产不是按其经营使用方式来划分的为( )。
　  A、出售型房地产
　　B、出租型房地产
　　C、办公型房地产
　　D、自用型房地产
　　36、对于一宗房地产的价格，通常由( )所构成。
　　A、土地取得成本
　　B、开发成本
　　C、销售税费、投资利息
　　D、管理费用
　　37、如果城市规划规定某宗土地为居住用途，但如果从其坐落位置、周围环境等来看，适合用作商业用途，则可以商业用途估价。( )
　　A、对
　　B、错
　　38、土地取得成本是取得( )所需的费用、税金等。
　　A、土地使用权
　　B、土地转让权
　　C、土地经营权
　　D、开发土地
　　39、某宗房地产的土地总面积为1200 m2，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为15万元/亩，现时重新取得该类土地需要花费650元/m2;地上建筑物总建筑面积为2300 m2，是7年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元/m2建筑面积，现时建筑类似建筑物的建筑造价为1250元/m2建筑面积，估计该建筑物有八成新。则根据所给资料测算出该宗房地产的现时单价为( )元/m2
　　A、2567
　　B、1339
　　C、1145
　　D、1117
　　40、销售税费是指销售开发完成后的房地产应由开发商缴纳的税费，通常简称“两税一费"。( )
　　A、对
　　B、错
    41、功能折旧又称精神磨损、无形损耗，是指由于( )等原因导致建筑物在功能方面相对残缺、落后和不适用所造成的价值损失。
　　A、意外破坏的损毁
　　B、市场供给过量
　　C、建筑设计的缺陷
　　D、人们消费观念的改变
　　42、一宗房地产的价格，虽然受到许多复杂多变的因素的影响，但仔细观察其形成和运动的过程，仍然有它自身的基本性规律，并不以个人的主观意志为转移。因此，估价人员对房地产的估价应该做到( )。
　　A、公正
　　B、公开
　　C、客观
　　D、合理
　　43、估价上的折旧非常注重市场价值的真实减损，因此在收益法中需要扣除建筑物的折旧费和土地摊提费。( )
　　A、对
　　B、错
　　44、估价机构接受估价委托后，由于业务繁忙，可以适当转让部分受托的估价业务，但要明确合适的人员负责该估价项目。( )
　　A、对
　　B、错
　  45、评估某宗房开发用地2005年l0月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价实际为( )万元。
　　A、2526
　　B、2241
  　 C、2135
　　D、2985

　　46、在其他条件相同时，地势高的房地产价格，要高于地势低的房地产价格。( )
　　A、对
　　B、错
　　47、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为5.5、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择( )。
　　A、甲土地
　　B、乙土地
　　C、丙土地
　　D、甲、乙、丙三宗土地任选其一
　　48、所谓类似房地产，一般是指在( )等几个方面与估价对象房地产是相同或相类似的。
　　A、处地区
　　B、房产用途
　　C、使用年限
　　D、建筑结构
　　49、《城市房屋拆迁估价指导意见》中规定：估价机构和估价人员与拆迁当人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。( )
　　A、对
　　B、错
　　50、( )要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。评估出的价格如果不够合理，必然会损害当事人中某一方的利益，也会有损于房地产估价人员、估价机构以至于整个估价行业的社会名誉和权威性。
　　A、合法原则
　　B、公平原则
　　C、替代原则
　　D、估价时点原则
参考答案
　　1、A B C D 2、B 3、A 4、B 5、B 6、B 7、D 8、C 9、A 10、D
　　11、B 12、A 13、B 14、C 15、D 16、C 17、A 18、C 19、A 20、A
　　21、A B D 22、A B C D 23、B D 24、A B C D 25、C 26、B C 27、A B C 28、C 29、B C D 30、A
　　31、A B C D 32、A 33、B 34、D 35、C 36、A B C D 37、B 38、D 39、B 40、B
　　41、C D 42、A C D 43、B 44、B 45、C 46、A 47、C 48、A B D 49、A 50、B