房地产估价师《房地产估价理论与方法》第六章资料七

第六章 市场法

第八节  求取比准价格

　　一、求取单个可比实例比准价格的方法
　　就是经过上述三大方面的修正和调整之后，将可比实例的成交价格变成了估价对象在估价时点时的价值。如果把这三大方面的修正和调整综合在一起，则有一系列的计算公式，这些公式就是上述讲述公式的合成。限于学时有限，不再一一讲述。但是要请大家牢牢记住且会用。

　　二、求取最终比准价格的方法
　　每个可比实例的成交价格经过上述各种修正和调整之后，都会相应地得到一个比准价格。例如，有5个可比实例，经过各种修正和调整之后，就会得到5个比准价格。但这些比准价格往往是不同的，从而需要把它们综合成一个比准价格，以作为市场法的测算结果。从理论上讲，综合的方法主要有以下3种：①平均数；②中位数；③众数。此部分纯属统计学的内容，相对较简单，请大家自己阅读，但要注意每年都会考，而且一般考加权平均法。

第九节  市场法总结和运用举例

　　特别提示：请大家认真阅读教材201页的市场法总结图6-3。

　　实例1：为评估某写字楼2005年10月1日的正常市场价格，在该写字楼附近调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料见下表：

可比实例情况

　　表中的交易情况中，正(负)值表示可比实例成交价格高(低)于正常市场的价格幅度；房地产状况中，正(负)值表示可比实例房地产状况优(劣)于估价对象房地产状况导致的价格差已幅度。另假设人民币与美元的市场汇率2005年3月1日为1：8.4，2005年10月1日为1：8.3；该写字楼以人民币为基准的市场价格2005年1月1日至2005年2月1日基本不变，2005年2月1日至2005年5月1日平均比上月下降1%，以后平均每月比上月上升0.5%。试测算该写字楼2005年10月1日的正常市场价格。
解：

　　(4)求平均比准价格
　　估价对象价格＝(5300.51＋5442.93＋5429.79)/3＝5391元人民币/M2
　　实例2：为评估某商品住宅2005年10月30日的正常市场价格，在该住宅附近调查选择了A、B、C三宗类似住宅交易实例作为可比实例，有关资料如下：

　　(2)交易情况修正系数：
　　可比实例A的交易情况修正系数＝100/(100-2)=1.02
　　可比实例B的交易情况修正系数＝100/(100-0)=1.00
　　可比实例C的交易情况修正系数＝100/(100+1)=0.99
　　(3)交易日调整系数
　　可比实例A的交易日调整系数＝106.8/82.4
　　可比实例B的交易日调整系数＝106.8/100.3
　　可比实例C的交易日调整系数＝106.8/109.0
　　(4)房地产状况调整系数
　　可比实例A的房地产状况调整系数＝100/(0.5×105＋0.3×100＋0.2×120)＝100/106.5
　　可比实例B的房地产状况调整系数＝100/(0.5×100＋0.3×110＋0.2×100)＝100/103
　　可比实例C的房地产状况调整系数＝100/(0.5×80＋0.3×120＋0.2×100)＝100/96
　　(5)比准价格VA、VB、VC
　　VA＝3700×1.02×(106.8/82.4)×(100/106.5)＝4097.59元/M2
　　VB＝4200×1.00×(106.8/100.3)×(100/103)＝4341.93元/M2
　　VC＝3900×0.99×(106.8/109.0)×(100/96)＝3941.09元/M2
　　(6)估价对象价格V
　　V＝(4097.59+4341.93+3941.09)/3＝4126.89元/M2
　　实例3：评估某写字楼于1997年12月31日的正常价格，在该写字楼附近地区调查选取了入A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下表：

　　另调查获知，当地该类写字楼1994年-1997年的价格指数分别为120、112、108、105(均以上年末为100)，1995年12月底美元与人民币的市场汇价为1美元；8．5元人民币，L997年12月底美元与人民币的市场汇价为l美元＝8．3元人民币。试利用上述资料对比实例A、B、c的价格分别进行交易日期修正(要求修正后的价格单位为人民币元／m2)。
解：
　　(1)对可比实例A的价格进行交易日修正：
　　4800×(108/100)×(105/100)=5443.2元人民币/m2
　　(2)对可比实例B的价格进行交易日修正：
　　560×8.5×(108/100)×(105/100)=5397.84元人民币/m2
　　(3)对可比实例C的价格进行交易日修正：
　　5000×(105/100)=5250元人民币/m2

课后练习题
一、单项选择题
1．某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7％，应由买方缴纳的税为正常成交价格的5％。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元／┫，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方(    )元／┫。
A．2020.80
B．2214.29
C．2336.45
D．2447.37
2．在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元／┫，6700元／┫和6300元／┫，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0．3、0．5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是(    )元／┫。
A．-100
B．-50
C．50
D.100
3．某宗地的面积为1000 m2：采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元／m2，2190示／m2和2220元／m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0．3，0．4和0．3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为(    )元／m2。
A．2160
B．2175
C．2181
D．2205
4．某房地产在2006年3月的价格为2009元／m2，现要调整为2006年9月的价格。
 已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为：99．4，94．8，96．6，105．1，109．3，112．7和118．3(均以上个月为基数100)，则该房地产2006年9月的价格为(    )元／m2。
A．2700．8
B．2800．1
C．2800．8
D．2817．7
5．某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30％，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10％，套内建筑面积为100 m2，假定折现率为6％，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为(    )元／m2。
A．2593
B．2619
C．2727
D．2862
6．某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元／m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3．9％。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为(    )元／m2。
A．2139
B．2146
C．2651
D．2659
7．在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为(    )。
A．0．95
B．0．99
C．1．01
D．1．05

二、计算题
1、需要评估某商品住宅在l996年11月1日的正常价格，在该住宅附近地区调查选取A、B、C三宗已成交的类似商品住宅并作为可比实例，有关资料如下表：
因  素 可比实例A 可比实例B 可比实例C
成交价格 5000元人民币/m2 560美元/m2 530美元/m2
成交日期 1995年8月1日 1996年1月1日 1996年5月1日
交易情况 －1% 0% 2%
区位因素 2% 3% 0%
个别因素 0% 1% -2%
上表交易情况中，负值表不低于正常价格的幅度，正值表示高于正常价格的幅度。区域因素、个别因素中，以估价对象的区域因素和个别因素为基推，负值表示劣于估价对象的因素对价格影响的幅度，正值表示优于估价对象的因素对价格影响的幅度。另知1995年8月人民币币对美元的市场汇价为1美元＝8．5元人民币，1996年11月1日人民币与美元的市场汇价为1美元＝8．3元人民币。1995年7月1日至1996年11月1日期间，该类商品住宅以美元为基推的价格平均每月比上月下降3％。试利用上述资料估计该商品住宅在1996年11月1日以人民币表示的正常单价(如需计算平均值，请采用简单算术平均法)。

参考答案
一、单项选择题
1、B 2、 2、B  3、C 4、D  5、A  6、D  7、A
二、计算题
(1)A修正后的单价
   5000/8.5×100/(100－1)×(1-1%)15×100/(100+2)×100/(100-0)=501.01美元/m2
(2) B修正后的单价
   560×100/(100－0)×(1-1%)10×100/(100+3)×100/(100+1)=486.83美元/m2
(3) C修正后的单价
530×100/(100+2)×(1-1%)6×100/(100-0)×100/(100-2)=499.18美元/m2
   (4) 估价对象价值
      [(501.01+486.83+499.18)/3]×8.3=4114元人民币/m2
  注：计算答案仅供参考