09年房地产估价案例与分析模拟试题七

　　第13题

　　试题解析：

　　1.评估的是公开市场价值或市场价格，是客观合理的价格;

　　2.而实际发生的成本可能超过社会平均水平;

　　3.估价时点与实际成本发生时点有差异，价格会有变化;

　　第14题

　　试题解析：

　　1.“估价时间”用语错误，应为估价时点

　　2.缺少估价原则

　　3.估价方法中缺少选用的估价方法的定义

　　4.未分析租金水平的变化趋势

　　5.一层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率(出租率)影响

　　6.三层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率(出租率)影响

　　7.六层有效毛收入计算错，未考虑使用面积系数

　　8.年运营费用中不应计算土地使用费

　　9.未说明当地规定的管理费中是否包括水、点、气、热等费用

　　10.保险计算基数错，不应以年租金收入为技术，应以建筑物价值为基数计算

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　　11.资本化率取值未说明理由

　　12.可获收益年限错，应为36年

　　13.基准地价修正法中年期修正方法(公式)错

　　14.基准地价修正法中已经过年限错，应为4年

　　15.基准地价修正法无评估过程，土地价格的内涵未交代清楚

　　16.未计算精装修成本费用(建安费)

　　17.建筑物折旧年限计算错(应2/38)

　　18.未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响

　　19.成本法中未考虑相关销售费用

　　20.未说明估价结果的确定的理由

　　第15题

　　试题解析：

　　1.KA计算错，应为：

　　1051/1048=100.3%

　　2.比准价格A，房屋内装修情况修正系数比反，应为：100/101：

　　比准价格A=6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100?

　　×100/100×100/99×100/99×101/101=6487(元/m2)

　　3.比准价格C，容积率修正系数错误，应为：100/99：

　　比准价格C=6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×100/100×100/99×101/102×100/103=6326(元/m2)