2009房地产估价理论与实务冲刺试题八

　　四、计算题(共2题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。)

　　1、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。

　　据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。

　　解：(1)计算办公楼现值

　　①办公楼整体年净收益=80×3000×85%×(1-35%)×12=159.12万元

　　②收益年限=40-6=34年

　　③办公楼现值为：V=A/Y[1-1/(1+Y) n]=159.12/10%×[1-1/(1+ 10%)34]=1528.92万元

　　(2)计算乙方的使用权价格

　　①乙方使用权年净收益=80×2000×85%×(1-35%)×12=106.08万元

　　②乙方使用权剩余收益年限=15-4=11年

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　　③乙方使用权剩余收益年限价格为：

　　V=A/Y[1-1/(1+ Y) n]=106.08/10%×[1-1/(1+ 10%)11]=689万元

　　(3)甲方权益价格=办公楼现值-乙方使用权价格=1528.92-689=839.92万元

　　2、某建筑物为钢筋混凝土结构，经纪寿命为50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元(建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入)，管理费用为建造成本的3%，年利率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元;装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年;设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值均为零。试计算该建筑物的折旧总额。

　　解：

　　(1)计算建筑物的重置价格：

　　建造成本=800万元

　　管理费用=800*3%=24万元

　　投资利息=(800+24)*60%*[(1+6%)*1.5-1]+(800=24)*40%*[(1+6%0*0.5-1]=54.90万元

　　建筑物的重置价格=800+24+54.90+50+120=1048.90万元

　　(2)计算建筑物的折旧额：

　　墙、地面等损坏的折旧额=18万元

　　装修部分的折旧额=200*2/5=80万元

　　设备部分的折旧额=110*8/10=88万元

　　长寿命项目的折旧额=(1048.90-18-200-110)*8/50=115.34万元

　　建筑物的折旧总额=18+80+88+115.34=301.34万元