2009年房地产估价案例与分析试卷五

　　四、估价方法选用

　　估价对象在建工程。估价人员进行了实地查勘。认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下：

　　1. 根据《房地产估价规范》，“具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选取用假设开发法作为其中的一种估价方法”，因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观合理价格或价值。

　　2. 估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，求取估价对象的客观合理价格或价值。

　　3. 对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和单位价值。

　　五、估价测算过程

　　(一) 假设开发法分析测算过程

　　假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

　　1、 采用的公式

　　估价对象价格=开发完成后的房地产价值-续建开发成本-管理费用-投资利息-销售税费

　　2、 估价对象开发完成后房地产价值的测算

　　运用市场法测算估价对象开发完成后的价值。

　　市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较。对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

　　2.1采用的公式

　　交易情况 交易日期 房地产状况

　　修正 调整 调整

　　估价对象= 可比实例× 100 × ( )× 100

　　比准价格 成交价格 ( ) 100 ( )

　　2.2所选可比实例(见表一)

　　可比实例情况表

　　表一

　　可比实例与估价对象 A B C 估价对象

　　比较项目

　　项目名称 XX苑 XX楼 XX园 XX园

　　项目坐落 XX新村XX号 XX路XX号 XX道XX号 XX大道XX号

　　土地使用权取得方式 出让 出让 出让 出让

　　土地等级 住宅IV级 住宅III级 住宅III级 住宅IV级

　　建筑结构 钢混高层 钢混高层 钢混高层 钢混高层

　　规划用途 住宅 住宅 住宅 住宅

　　成新状况 十成新 十成新 十成新

　　交易情况 正常 正常 正常

　　交易日期 2005.3 2005.3 2005.4

　　成交价格 3100 3100 2960

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