2009年房地产估价案例与分析试卷七

　　.2室外道路管网及绿化等工程费

　　根据类似住宅的技术经济指标，按用地面积取30元/m2，估价对象用地面积为23667.00m2,

　　则室外道路管网及绿化等工程续建成本为：

　　30×23667.00=71.00(万元)

　　3.3估价对象的续建成本合计

　　4917.95+71.00=4988.95(万元)

　　4、管理费用

　　主要包括工程续建过程中的管理人员工资等必要支出，按市场平均水平取续建成本的3%。

　　4988.95×3%==149.67(万元)

　　5、销售税费

　　包括广告宣传费用及营业税等，依据类似项目平均标准，取开发完成后房地产价值的8%。

　　11882.53×8%=950.60(万元)

　　6、开发利润

　　××置业公司的投资直接成本利润率15%，续建成本为4988.95万元，开发利润为：

　　4988.95×15%=748.34(万元)

　　7、投资者购买待开发房地产应负担 的税费

　　主要包含契税及印花税等，为：

　　在建工程价值×4.1%

　　8、运用假设开发法的测算结果

　　假设开发法的测算结果为：

　　(11882.23―4988.95―149.67―950.60―748.34)/(1+4.1%)=4846.27(万元)

　　(二)成本法分析测算过程

　　成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本估价对像为在建工程，折旧为零。

　　采用的公式：

　　估价对象价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润

　　1、 土地取得成本

　　运用基准地价修正法求取估价对象土地价格，并测算相关税费。

　　土地取得成本单价=1717.18(元/m2)(计算过程略)

　　价对象用地面积为23667.00 m2,则估价对象土地总价为：

　　1717.18×23667.00=4064.05(万元)

　　2、 开发成本

　　2.1 勘察设计等前期工程费及开发建设过程中的税费

　　39.82万元(计算过程略)

　　2.2基础设施配套费

　　基础设施配套费括所需的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等的建设费。根据××市近期公布的收费项目和收费标准，基础设施配套费为80元/ m2(按建筑面积)，则合计318.57万元。

　　2.3 建筑安装工程费

　　估价对象已建部分建筑安装工程费为：196.62(万元)

　　则估价对象开发成本为：

　　39.82+318.57+196.62=555.01(万元)

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