2009年房地产估价案例与分析精讲讲义12

　　市场法 ( 下 )

　　一、大纲要求：

　　考试目的：

　　测试应考人员对市场法的基本原理、具体运用的掌握程度。

　　考试基本要求：

　　掌握：交易日期调整的含义和方法，房地产状况调整的含义、内容和方法。

　　要点说明：

　　1 .交易日期调整

　　交易日期调整是将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格，其实质是对房地产市场状况对房地产价格的影响进行调整。

　　2 .房地产状况调整

　　房地产状况调整是将可比实例在其房地产状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格。调整的内容分为区位状况调整、权益状况调整和实物状况调整。此外，还可以进一步细分为若干因素的调整。

　　二、内容讲解：

　　4 . 6 交易日期调整

　　4 . 6 . 1 交易日期调整的含义

　　可比实例的成交价格是其成交日期时的价格，是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。要求评估的估价对象的价格是估价时点时的价格，是应该在估价时点时的房地产市场状况下形成的。如果成交日期与估价时点不同 ( 往往是不同的，而且通常成交日期早于估价时点 ) ，房地产市场状况可能发生了变化，如政府出台新的政策措施、利率发生变化、出现通货膨胀或通货紧缩等等，从而房地产价格就有可能不同。因此，应将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格，如此才能将其作为估价对象的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整，称为交易日期调整。

　　交易日期调整实质上是房地产市场状况对房地产价格影响的调整。经过交易日期调整后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格。

　　4 . 6 . 2 交易日期调整的方法

　　采用百分率法进行交易日期调整的一般公式为：

　　可比实例在成交日期时的价格×交易日期调整系数 = 在估价时点时的价格

　　交易日期调整的关键，是要把握可比实例、估价对象这类房地产的价格自某个时期以来的涨落变化情况，具体是调查在过去不同时间的数宗类似房地产的价格，找出这类房地产价格随着时间变化而变动的规律，据此再对可比实例成交价格进行交易日期调整。调整的具体方法，可通过价格指数或价格变动率进行，也可采用时间序列分析 ( 有关内容可参见本书第 8 章“长期趋势法” ) 。

　　价格指数有定基价格指数和环比价格指数。在价格指数编制中，需要选择某个时期作为基期。如果是以某个固定时期作为基期的，称为定基价格指数：如果是以上一时期作为基期的，称为环比价格指数。

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　　采用定基价格指数进行交易日期调整的公式为：

　　可比实例在成交日期时的价格×交易日期调整系数 = 在估价时点时的价格

　　采用环比价格指数进行交易日期调整的公式为：

　　可比实例在成交日期时的价格 X 成交日期的下一时期的价格指数 X 再下一时期的价格指数×…×估价时点时的价格指数=在估价时点时的价格

　　[ 例 4-7] 某宗房地产 2005 年 6 月的价格为 2 000 元/ m2 ，现需将其调整到 2005 年 10 月。已知该宗房地产所在地区的同类房地产 2005 年 4 月至 10 月的价格指数分别为 99 . 6 ， 94 . 7 ， 96 . 7 ， 105 . 0 ， 109 . 2 ， 112 . 5 ， 118 . 1( 均以上个月为 100) ，试计算该宗房地产 2005 年 10 月的价格。

　　[ 解 ] 该宗房地产 2005 年 10 月的价格计算如下：

　　2 000 × 105 . 0/100 × 109 . 2/100 × 112 . 5/100 × 118 . 1/100 = 3 046 . 8( 元/ m2)

　　在实际的交易日期调整中，有下列几类价格指数或价格变动率可供选用：①一般物价指数或变动率;②建筑造价指数或变动率;③建筑材料价格指数或变动率;④建筑人工费指数或变动率;⑤房地产价格指数或变动率。房地产价格指数或变动率又可细分为：①全国房地产价格指数或变动率;②某地区房地产价格指数或变动率;③全国某类房地产价格指数或变动率;④某地区某类房地产价格指数或变动率。

　　至于具体应选用哪种价格指数或变动率进行交易日期调整，要看具体的估价对象和有关情况。如果引起房地产价格变动的是单纯的通货膨胀因素，则可以选用一般物价指数或变动率;如果是建筑造价、建筑材料或建筑人工费方面的因素，则可以选用相应的价格指数或变动率。从理论上讲，由于房地产价格指数或变动率能全面反映引起房地产价格变化的因素，因此，宜选用房地产价格指数或变动率。但严格来说，又不是任何类型的房地产价格指数或变动率都可以采用所以，最适用的房地产价格指数或变动率，是可比实例所在地区的同类房地产的价格指数或变动率。

　　房地产状况调整

　　4 . 7 房地产状况调整

　　4 . 7 . 1 房地产状况调整的含义

　　如果可比实例房地产与估价对象房地产本身之间有差异，则还应对可比实例成交价格进行房地产状况调整，因为房地产价格还反映房地产本身的状况。进行房地产状况调整，是将可比实例在其房地产状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格。因此，经过房地产状况调整后，就将可比实例在其房地产状况下的价格变成了在估价对象房地产状况下的价格。

　　4 . 7 . 2 房地产状况调整的内容

　　由于房地产状况可以分为区位、权益和实物三大方面，从而房地产状况调整可分为区位状况调整、权益状况调整和实物状况调整。在这三大方面的调整中，还可进一步细分为若干因素的调整。进行房地产状况调整，是市场法的一个难点和关键。

　　4 . 7 . 2 . 1 区位状况调整的内容

　　区位状况是对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况。进行区位状况调整，是将可比实例房地产在其区位状况下的价格，调整为在估价对象房地产区位状况下的价格。

　　区位状况比较、调整的内容主要包括：繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共服务设施完备程度 ( 属于可比实例、估价对象以外的部分 ) 、临路状况、朝向、楼层等影响房地产价格的因素。

　　4 . 7 . 2 . 2 权益状况调整的内容

　　权益状况是对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况。进行权益状况调整，是将可比实例房地产在其权益状况下的价格，调整为在估价对象房地产权益状况下的价格。

　　权益状况比较、调整的内容主要包括：土地使用年限，城市规划限制条件 ( 如容积率 ) 等影响房地产价格的因素。在实际估价中，遇到最多的是土地使用年限调整，其调整的具体方法参见本书　　第 6 章“收益法”的有关内容。

　　4 . 7 . 2 . 3 实物状况调整的内容

　　实物状况是对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。进行实物状况调整，是将可比实例房地产在其实物状况下的价格，调整为在估价对象房地产实物状况下的价格。

　　实物状况比较、调整的内容很多，对于土地来说，主要包括：面积大小、形状、基础设施完备程度 ( 属于可比实例、估价对象之内的部分 ) 、土地平整程度、地势、地质水文状况等影响房地产价格的因素;对于建筑物来说，主要包括：新旧程度、建筑规模、建筑结构、设备、装修、平面格局、工程质量等影响房地产价格的因素。