2009年房地产估价案例与分析精讲讲义17

　　一、大纲要求：

　　考试目的：测试应考人员对成本法的基本原理、具体运用的掌握程度。

　　考试基本要求：

　　掌握：重新购建价格的概念、求取思路、求取方式、求取方法，建筑物折旧的概念、原因和求取方法。

　　熟悉：成本法的概念、理论依据、适用对象、适用条件、操作步骤，房地产价格构成及各构成部分的测算，成本法的基本公式。

　　了解：商品住宅和经济适用住房价格构成、农地征收和城市房屋拆迁费用、房屋折旧和房屋完损等级评定的有关规定。

　　要点说明：(略)

　　二、内容讲解：(说明：序号按讲课顺序排列，对教材相应节号作了变更)

　　5.4　成本法的基本公式

　　5.4.1　成本法最基本的公式

　　成本法最基本的公式为：积算价格=重新购建价格-折旧上述公式可针对下列3类估价对象而具体化：①新开发的土地;②新建的房地产(此处指房地、建筑物两种情况);③旧的房地产(此处指房地、建筑物两种情况)新开发的土地和新建的房地产采用成本法估价一般不扣除折旧，但应考虑其工程质量、规划设计、周围环境、房地产市场状况等方面对价格的影响而予以适当的增减价调整。例如，运用成本法评估某在建工程的价值，即使该在建工程实实在在花了较大的成本，但在房地产市场不景气时，要予以减价调整。

　　求取新开发的土地价格、新建的房地产价格和旧的房地产重新购建价格的基本步骤是：①搞清房地产价格构成;②测算各构成部分的金额;③将各构成部分的金额累加。

　　5.4.2　适用于新开发土地的基本公式

　　新开发土地包括填海造地、开山造地、征用农地后进行“三通一平”等开发的土地，在旧城区中拆除旧建筑物等开发的土地。在这些情况下，成本法的基本公式为：新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润对新开发区土地的分宗估价，成本法是一种有效的方法，因为新开发区在初期，房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。

　　5.4.3　适用于新建房地产的基本公式

　　在新建房地的情况下，成本法的基本公式为：新建房地价格=土地得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润在新建建筑物的情况下，上述公式中不含土地取得成本、土地开发成本及应归属于土地的管理费用、投资利息、销售费用、销售税费和开发利润，即：新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息销售费用+销售税费+开发利润在实际估价中应根据估价对象和当地的实际情况，对上述公式进行具体化。

　　5.4.4　适用于旧房地产的基本公式

　　在旧房地的情况下，成本法的基本公式为：旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物重新购建价格在上式中，必要时还应扣除由于旧建筑物的存在而导致的土地价值减损。

　　在旧建筑物的情况下，成本法的基本公式为：旧建筑物价格=建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧

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