2009年房地产估价案例与分析精讲讲义29

　　正率为：

　　40%>35%>30%>25%>21.8%>19.5%>17.7%>16.25%

　　表9-1中的平均深度价格修正率，是将上述临街深度100英尺的平均深度价格修正率25%乘以4转换为100%，同时为保持与其他数字的相对关系不变，其他数字也相应乘以4得出的。这也是利用平均深度价格修正率修正单价的需要。平均深度价格修正率与累计深度价格修正率的关系还可用如下公式表示：

　　平均深度价格修正率=累计深度价格修正率×标准深度/所给深度

　　制作深度价格修正率的要领是：①设定标准深度;②将标准深度分为若干等份;③制定单独深度价格修正率，或将单独深度价格修正率转换为累计深度价格修正率或平均深度价格修正率。

　　计算三角形等形状的土地的价格，还需要制作相应的价格修正率表。

　　9.1.7 计算临街各宗土地的价格

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　　9.1.7.1 路线价法的计算公式

　　运用路线价法计算临街各宗土地的价格，需要弄清路线价的含义、深度价格修正率的含义、标准宗地的条件，并结合所需计算价格的临街土地的形状和临街状况。其中就路线价与深度价格修正率两者的对应关系来说，在单独深度价格修正率、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率中，究竟应采用哪一种，要根据所给路线价的含义来确定。采用不同的深度价格修正率，路线价法的计算公式有所不同。下面先以一面临街矩形土地的情况来说明这个问题。

　　(1)当以标准宗地的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率(即：∑单独深度价格修正率)。

　　(2)当以单位宽度的标准宗地(如临街宽度1英尺、临街深度100英尺)的总价作为路线价时，也应采用累计深度价格修正率，计算公式为：V(总价)=路线价×累计深度价格修正率×临街宽度

　　V(单价)=V(总价)/估价对象土地面积=路线价×累计深度价格修正率/临街深度

　　(3)当以标准宗地的单价作为路线价时，应采用平均深度价格修正率，计算公式为：V(单价)=路线价×平均深度价格修正率

　　V(总价)=路线价×平均深度价格修正率×临街宽度×临街深度

　　如果土地的形状和临街状况有特殊者(如土地形状不是矩形，临街状况不是一面临街)，则除了按照上述计算公式计算价格外，还要做加价或减价修正。以标准宗地的单价作为路线价的情况为例，计算公式如下：

　　V(单价)=路线价×平均深度价格修正率×其他价格修正率

　　V(总价)=路线价×平均深度价格修正率×其他价格修正率×土地面积或者

　　V(单价)=路线价×平均深度价格修正率土单价修正额

　　V(总价)=路线价×平均深度价格修正率×土地面积土总价修正额

　　9.1.7.2 路线价法计算举例

　　下面以标准宗地的单价作为路线价、采用平均深度价格修正率为例，说明临街各宗土地价格的计算。

　　(1)一面临街矩形土地价格的计算。计算一面临街矩形土地的价格，是先查出其所在区段的路线价，再根据其临街深度查出相应的深度价格修正率。其中，单价是路线价与深度价格修正率之积，总价是再乘以土地面积。

　　[例9-3] 图9-4中是一临街深度15.24m(即50英尺)、临街宽度20m的矩形土地，其所在区段的路线价(土地单价)为2000元/m2。根据表9-1中的深度价格修正率，计算该宗土地的单价和总价。

　　[解] 由于路线价是用土地单价表示的，计算时采用表9-1中的深度价格修正率，具体应为平均深度价格修正率，故：

　　该宗土地的单价=路线价×平均深度价格修正率=2000×140%=2800(元/m2)

　　该宗土地的总价=土地单价×土地面积=2800×20×15.24=85.34(万元)

　　(2)前后两面临街矩形土地价格的计算。计算前后两面临街矩形土地的价格，通常是采用“重叠价值估价法”，即先确定高价街(也称前街)与低价街(也称后街)的影响范围的分界线，　　　再以此分界线将土地分为前后两部分，然后按各自所临街道的路线价和临街深度计算价格，再将此两部分的价格加总。

　　分界线的求取方法如下：

　　前街影响深度=前街路线价/(前街路线价+后街路线价)×总深度

　　后街影响深度=总深度-前街影响深度

　　[例9-4] 图9-5中是一块前后两面临街、总深度为30m的矩形土地，其前街路线价(土地单价)为2000元/m2，后街路线价(土地单价)为1000元/m2。试按重叠价值估价法计算其前街影响深度。

　　[解] 该前后两面临街矩形土地的前街影响深度计算如下：

　　前街影响深度=前街路线价/(前街路线价+后街路线价)×总深度=2000/(1000+2000)×30=20(m)

　　(3)矩形街角地价格的计算。街角地是指位于十字路口或丁字路口的土地。计算街角地的价格，通常是采用“正旁两街分别轻重估价法”，即先求取高价街(也称正街)的价格，再计算低价街(也称旁街)的影响加价，然后加总。计算公式如下：

　　V(单价)=u0×dv0+u1×dv1×t

　　V(总价)=( u0×dv0+u1×dv1×t)×(f×d)

　　式中 u。--正街路线价;

　　dvo--正街深度价格修正率;

　　u1--旁街路线价;

　　dv1--旁街深度价格修正率;

　　t--旁街影响加价率。

　　街角地如果有天桥或地下道出入口等，影响其利用价值的，应在上述方法计算其价格后再酌以减价修正。

　　[例9-5] 图9-6中是一块矩形街角地，其正街路线价(土地单价)为2000元/m2，旁街路线价(土地单价)为1000元/m2，临正街深度为22.86m(即75英尺)，临旁街深度为15.24m(即50英尺)。根据表9-1中的深度价格修正率，另假设旁街影响加价率为20%，计算该宗土地的单价和总价。

　　[解] 该宗土地的单价和总价分别计算如下：

　　该宗土地的单价=2000×120%+1000×140%×20%=2680(元/m2)

　　该宗土地的总价=土地单价×土地面积=2680×15.24×22.86=93.37(万元)

　　(4)三角形土地价格的计算。计算一边临街直角三角形土地的价格，通常是先将该三角形土地作补充线，使其成为一面临街的矩形土地，依照一面临街矩形土地单价的计算方法计算，然后乘以三角形土地价格修正率(一边临街直角三角形土地价格占一面临街矩形土地价格的百分率)。如果需要计算总价，则再乘以该三角形土地的面积。计算公式如下：

　　V(单价)=u×dv×h

　　V(总价)=u×dv×h×(f×d÷2)

　　式中 h--三角形土地价格修正率。

　　其他三角形土地价格的计算，通常是先将该三角形土地作补充线，使其成为一边临街的直角三角形土地，然后依照前述方法计算一边临街直角三角形土地的价格，再相减，即可得到该三角形土地的价格。

　　[例9-6] 如图9-6所示，有三角形ABC的一宗土地，如果临街深度80英尺的一面临街矩形土地的平均深度价格修正率为116%，临街深度80英尺的三角形土地价格修正率为63%，试求该宗三角形ABC土地的价格。

　　[解] 在图9-7上作补充线AD，AE，BE及CF，则有：

　　三角形ABD土地的总价=1000×116%×63%×70×80÷2=2046240(元)

　　三角形ACD土地的总价=1000×116%×63%×20×80÷2 =584640(元)

　　三角形ABC土地的总价=三角形ABD土地的总价一三角形ACD土地的总价=2046240-584640=1461600(元)

　　(5)其他形状土地价格的计算。计算其他形状土地的价格，通常是先将其划分为矩形、三角形土地，然后分别计算这些矩形、三角形土地的价格，再相加减。所以，一般只要掌握了一面临街矩形土地、前后两面临街矩形土地、街角地及三角形土地这几种基本形状土地的价格计算，其他形状土地的价格计算问题便可迎刃而解。

　　如图9-8，梯形ABCD土地的价格=长方形ABEF土地的价格一三角形BEC土地的价格一三角形ADF土地的价格。