09年房地产估价师考试案例分析经典资料(2)

　　实际上，成本法是通过估价对象的各组成部分的公开市场价值来确定估价对象整体的公开市场价值，收益法是通过估价对象的正常净收益来推算估价对象的公开市场价值，假设开发法是通过估价对象成为最终产品后的公开市场价值来反算估价对象作为半成品时的公开市场价值。因此，我们可以认为：其他的估价方法都是市场法的变形，因为它们的实质都是要确定估价对象的公开市场价值。

　　我们甚至可以通过一些极端的情况来认识其他估价方法与市场法之间的联系。假定要评估一宗房地产在某估价时点的价格，如果知道一年后该房地产的正常市价是4 200元/┫，又知道该房地产的报酬率是5%，不考虑交易税费等因素，我们可以推断出当前该房地产的正常市价应该是4 200/(1+5%)=4 000(元/┫)。如果我们把一年以后的正常市价4 200元/┫当作该房地产的净收益，这种方法也就是收益法，在这种情况下的收益法已经与市场法几乎没有什么区别了。

　　同样，假设开发法是通过将一宗未完成的房地产在完成后的市场价值减去尚需投入的开发成本以及税费、利润，得出该未完成的房地产价值，如果估价对象的状态逐步接近最终产品，这时的假设开发法也就逐步接近市场法了。

　　1.2.2.价值标准、估价方法与估价目的

　　在定义估价方法时，《规范》已经明确了公开市场价值标准，在应用估价方法进行各种目的的估价时，《规范》又再一次强调了公开市场价值标准。在土地使用权出让价格评估、房地产转让价格评估、(从事生产、经营活动的)房地产租赁价格评估、房地产抵押价值评估时，都明确要求采用公开市场价值标准：

　　“6.1.2土地使用权出让价格评估，应分清土地使用权协议、招标、拍卖的出让方式。协议出让的价格评估，应采用公开市场价值标准。招标和拍卖出让的价格评估，应为招标和拍卖底价评估，参照6.10房地产拍卖底价评估进行。”

　　“6.2.2房地产转让价格评估，应采用公开市场价值标准。”

　　“6.3.2从事生产、经营活动的房地产租赁价格评估，应采用公开市场价值标准。”

　　“6.4.2房地产抵押价值评估，应采用公开市场价值标准，……”

　　在房地产课税估价时，则要求“宜采用公开市场价值标准”：

　　“6.6.3房地产课税估价宜采用公开市场价值标准;并应符合相关税法的有关规定。”

　　由此可见，针对不同估价目的而进行房地产估价时要考虑的一个首要问题，也是确定估价的价值标准，而并不是选择估价方法。

　　曾经有人提出，市场法估价的结论是最接近实际的，成本法估价的结论通常偏低，收益法估价的结论通常偏高。实际上，通过前面的简单分析可以看到，在严格采用公开市场价值标准的前提下，排除允许的误差后，各种估价方法得出的结论应是趋于一致的。由此引伸，各种估价方法与估价目的在一般情况下并无严格的对应关系。曾经有人很认真地用表格的形式将各种目的的估价与各种估价方法做出匹配，提出在某种估价目的下，最适合采用某种方法，其次可选用某种方法。而由上面的分析我们可以自然地得出这样的结论：各种估价方法的应用在多数情况下并不受估价目的的限制。

　　当然，《规范》的5.1.7条这样规定：“在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。”看上去，这是对成本法作为主要估价方法作了一些限制，实际上是《规范》条文的明确规定：

　　“5.1.7本条的规定主要是考虑到目前估价行业的现状，目前许多估价人员往往偏好采用成本法估价，而又不能完整准确地理解和运用成本法。”

　　可以更明确一点说，这只是一条过渡性的规定。

　　我们还可以再来看一下《规范》中“不同估价目的下的估价”的一条规定：

　　“6.2.3房地产转让价格评估，宜采用市场比较法和收益法，可采用成本法，其中待开发房地产的转让价格评估应采用假设开发法。”

　　从这条规定中我们可以看到，这里要求对“待开发房地产的转让价格评估应采用假设开发法”，是针对“待开发房地产”这类估价对象的，而并不是针对“房地产转让”这类估价目的的。

　　综上所述，估价对象与估价方法之间有一定的匹配关系，而估价目的与估价方法之间并无严格的对应关系。

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