2010年房估师案例与分析自测试题四

    下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）
房地产抵押估价报告
　　估价项目名称：××房地产在建工程抵押价值评估
　　委托方：××房地产开发有限公司
　　估价方：××房地产估价有限责任公司
　　估价人员：×××
　　估价作业日期：2008年6月14日至2008年6月19日
　　目录（略）
　　致委托方函（略）
　　注册房地产估价师声明（略）
　　估价的假设和限制条件（略）
××房地产在建工程抵押估价结果报告
一、委托方
××房地产开发有限公司，机构地址（略），法定代表人（略），
地址（略），联系电话（略）。
二、估价方
××房地产估价有限责任公司，机构地址（略），法定代表人（略），
地址（略），联系电话（略）。
三、估价对象
估价对象为位于××市××大道××号××房地产在建工程，办理了《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》和《国有土地使用证》。估价对象为××房地产开发有限公司所有。
估价对象竣工后，建筑总层数为地面七层、地下一层，其中，第一层建筑面积为3963.50平方米，第二层建筑面积为3661.26平方米，第三层建筑面积为3865.65平方米，第四层建筑面积为4087.62平方米，第五层建筑面积为3511.13平方米，第六层建筑面积为1893.32平方米，第七层建筑面积为1810.04平方米，地下层建筑面积为4142.22平方米,总建筑面积为26934.74平方米。估价对象的土地使用权类型为出让、用途为商业，终止日期为2044年6月22日，土地使用权总面积为6346.90平方米。
估价对象为钢混结构多层建筑，主体结构为框架剪力墙，其容积率为3.49，建筑密度为0.62。于2006年10月动工，在估价时点大楼主体已完工，地面一至七层外装已完成一半，内装已开始贴地面砖。其水、电、电话管线已预埋，已安装主要设施、设备有：中央空调、高、低区生活给水箱、火灾自动报警系统及自动喷洒灭火系统、地下室通风系统、消防通风系统等设施设备均已安装。正在进行前期安装准备的设施、设备有：客用垂直升降梯两部、观光电梯一部、货用垂直升降梯一部、商场内自动扶梯六部。
四、估价目的
为抵押贷款提供价格参考依据
五、估价时点
2008年6月14日
六、价值定义
本报告所确定的房地产价值，是根据本报告的估价目的、在公开市场条件下的以其产权用途持续使用确定的估价时点上的公开市场价格。
七、估价依据（略）
八、估价原则
独立、客观、公正原则；合法原则；最高最佳使用原则；替代原则；估价时点原则。
九、估价方法
由于估价对象是在建工程，缺少可比实例和产生收益的条件，而具有开发潜力，因此首先选用假设开发法对其进行估价，然后选用成本法进行估价，最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果，假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计后续开发建设的实际支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。
十、估价结果
经过测算，确定估价对象××房地产在建工程在估价时点2008年6月14日的抵押价值为80659445.4元（大写：人民币捌仟零陆拾伍万玖仟肆佰肆拾伍元肆角整）。
十一、估价人员
注册房地产估价师：×××、×××
十二、估价作业日期
2008年6月14日至2008年6月19日
十三、估价报告应用的有效期（略）
十四、估价报告使用说明、风险提示和变现能力等分析（略）
××房地产在建工程抵押估价技术报告
一、实物状况分析（略）
二、区位状况分析（略）
三、权益状况分析（略）
四、最高最佳使用分析
五、估价方法选用
由于估价对象是在建工程，缺少可比实例和产生收益的条件，而具有开发潜力，因此首先选用假设开发法对其进行估价，然后选用成本法进行估价，最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果
假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计后续开发建设的实际支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。
六、估价测算过程
（一）运用假设开发法求取估价对象的价格
1．假设开发法估价的计算公式
在建工程价格=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-续建投资利润-买方购买在建工程的税费
2．测算续建完成后的房地产价值
采用收益法确定续建完成后的房地产价值。收益法的计算公式为：
V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n]
式中：A为房地产每年净收益；Y为资本化率；n为收益年期。
（1）年总收益的求取：362元/平方米（测算过程略）。
（2）年总支出的求取：
①年折旧费。根据《××省建筑工程计价定额》以及分析、比较与估价对象相同区位、结构、用途和设施、设备的建筑物，确定该宗物业现行工程造价1800元／平方米。根据估价对象土地使用权终止日期为2044年6月的期限和《房地产估价规范》"建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限折旧"的规定，确定其建筑物的经济耐用年限为39年，残值率为0。则年折旧费为
年折旧费=1800÷39=46.15元／平方米
②年维修费。按规定，维修费为房屋造价的1.5％，则有：
年维修费=1800×1.5％=27.00元／平方米
③年管理费。年管理费=（46.15+27.00）×10％=7.32元/平方米
④年保险费。年保险费按房屋造价的2‰计算，则有：
年保险费=1800×2‰=3.60元/平方米
⑤年房产税。年房产税=1800×1.2％=21.60元/平方米
年总支出=年折旧费+年维修费+年管理费+年管理费+年房产税
=46.15+27.00+7032+3060+21.60
=105.67元/平方米
（3）求取年净收益：
年净收益=年总收益-年总支出
=362-105.67=256.33元／平方米
（4）资本化率的确定：资本化率的确定采用无风险收益率加风险调整值法,确定为6．38％
（5）收益年限的确定：估价对象土地使用权类型为出让，终止日期为2044年6月，故确定其收益年限为39年。
⑥将上述数据代人公式
V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n]
=（256.33/6.38％）×[1-1/（1+6.38％）39]=4018元/平方米
则续建完成后的房地产价值=4018×26934.74
=108223785.32元
3．测算续建成本
根据对施工现场的勘察，以委托方提供的在建工程工程量完成情况表为依据，经测算（测算过程略）确定工程续建成本为11000000元。
4．管理费用
依规定，建设工程项目的管理费用按建设成本的5％计算，则有：
管理费用=11000000×5％=550000元
5．投资利息
经测算（测算过程略）,投资利息为230278.32元
6．销售费用
按续建成本的5％计,则有：
11000000×5％=550000元
7．续建投资利润
经测算（测算过程略）,续建投资利润为2200000元
8．买方购买在建工程的税费
经测算（测算过程略）, 买方购买在建工程的税费为715000元
9．在建工程的评估值
在建工程价格=108223785.32-11000000-550000-230278.32-550000-2200000-715000=92978507元
（二）运用成本法求取估价对象的价格
成本法估价的计算公式
房地产价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+销售税费+开发利润
计算结果为80079680元（计算过程略）
（三）估价对象的价格
运用加权平均法求取估价对象的价格。取假设开发法计算结果的权数为20%，成本法计算结果的权数为80%，则：
估价对象价格=92978507×20％+80079680×80％=80659445.4元
七、估价结果确定
经过测算，确定估价对象××房地产在建工程在估价时点2008年6月14日的抵押价值为80659445.4元（大写：人民币捌仟零陆拾伍万玖仟肆佰肆拾伍元肆角整）。
 

【参考答案】 1．“估价方”中缺少资质等级；
2．结果报告中估价对象的概况内容不全（缺少区位状况的描述）；
3．估价目的的表述不符合《城市房地产抵押估价指导意见》的要求；
4．价值定义的表述不符合《城市房地产抵押估价指导意见》的要求；
5．“估价原则”缺少谨慎原则；
6．假设开发法的定义中 “实际支出”说法错误，应为“必要支出”；
7．结果报告中估价结果缺少单价
8．缺少市场背景分析；
9．假设开发法的计算公式缺少销售税费扣除项；
10．收益法测算建成后房地产价值时缺少选择公式的理由（未说明未来收益是否变化）；
11．收益法测算建成后房地产价值时计算净收益时不应该计算年折旧费用（参见《理论》教材P234）
12．假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年保险费计算基数错误，应为房屋现时价值的2‰；
13．假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年房产税计算错误；
14．假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年总支出中未计算营业税及附加；
15．收益法测算建成后房地产价值时收益年限的确定错误
16．运用公式V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n]的计算结果有误；
17．成本法估价的计算公式中缺少投资利息；
18．运用加权平均法求取估价对象的价格时，缺少确定权数的理由；
19．缺少附件
 

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