2010年房估师案例与分析自测试题七

某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万┫的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：
开发期　　 开发面积　　 开工时间　　 完成时间　　 开始销售时间　　
第一期　　 20万m2　　 第1年6月　　 第3年6月　　 第3年1月　　
第二期　　 15万m2　　 第4年6月　　 第5年6月　　 第5年1月　　转自环球网校edu24ol.com
第三期　　 15万m2　　 第5年6月　　 第6年6月　　 第6年1月　　
由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/┫；目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5%的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。

(1).房地产估价师确定现金流量折现法技术路线时，正确的做法是（　）。转自环球网校edu24ol.com
A．对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点
B．对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点
C．对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点
D．对宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点

(2).在确定开发完成后的房地产价值时，应采用（　）。转自环球网校edu24ol.com
A．目前住宅市场价格
B．未来住宅市场价格，折现至估价时点
C．各期开始销售时的市场价格，分别折现至估价时点
D．各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至估价时点

(3).在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括（　）。
A．销售费用、销售税费和开发利润
B．销售费用、销售税费和所得税
C．销售费用、销售税费和购地税费
D．销售费用、销售税费、投资利息和购地税费转自环球网校edu24ol.com

参考答案：(1).C  (2).D  (3).C
 

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