2010年房地产估价师案例分析备考习题(11)

　　2.改错题(指出并改正下列估价报告片断中的错误。不得在试题上改，在答题处指出错误内容并改正。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至0分)(本题10分)

　　某商品房质量缺陷修复费用评估报告

　　(封面、目录、致委托方函、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件略)

　　估价结果报告环球环球网校网校环球环球网校网校

　　一、估价委托方

　　名称：***人民法院

　　二、受理估价方

　　名称：略

　　法定代表人：××

　　地址：略

　　估价资质等级：房地产国家一级

　　估价资格证书：略

　　三、估价对象概况环球环球网校网校环球环球网校网校

　　(一)估价缘由本公司受：***人民法院委托，对南京李某2004年购买的一间电子商务写字楼，夹层内一横梁影响该房屋的正常使用，开发商应对该商品房质量缺陷支付补偿费进行司法鉴定。

　　(二)估价对象实体状况

　　南京李某的一间电子商务写字楼，总层数为11层，±0米以下2层，±0米以上9层，钢混结构，层高为4.79米。该房屋总建筑面积为56.37平方米，套内建筑面积41.91平方米，共有公用分摊面积14.46平方米，合同明确建筑面积内含夹层。

　　(三)事故损伤情况分析

　　勘查的客观情况是：建筑物宽4米，夹层进深2.5米，夹层层高2.15米夹层的套内建筑面积约11.35平方米。夹层与正常跳高层之间有一道剪力墙，向夹层侧约0.1米处有一道横梁，横梁宽0.4米，横梁可见高度0.53米，横梁至地面的高度1.64米，地面装修复合木地板层高度约0.02米，横梁至装修层地面的高度约1.62米。横梁的设置形成的质量缺陷主要有：①横梁至剪力墙之间建筑面积的使用有严重影响。横梁至剪力墙之间的套内建筑面积约4米×0.47米=1.88平方米。②由于横梁至地面的高度1.64米影响工作人员入出夹层及横梁至剪力墙之间建筑面积的使用有严重影响共同导致对夹层使用价值有一般的影响。③由于横梁导致的夹层使用价值的局部严重影响和夹层整体一般影响，导致对整间写字楼有轻度影响。

　　经过勘查界定,该商品房质量缺陷是设计功能性缺陷，可以通过工程措施基本消除商品房质量缺陷，对房屋的安全使用无影响。

　　(四)估价范围环球环球网校网校环球环球网校网校

　　估价范围根据横梁导致的夹层使用价值的局部严重影响和夹层整体一般影响

　　四、估价目的

　　开发商应对该商品房质量缺陷支付补偿费为委托方司法鉴定提供价格参考。

　　五、估价时点

　　2004年5月21日，确定为现场查勘之日或双方约定的商品房质量缺陷鉴定界定之日。

　　六、估价依据

　　1.质量检验报告书

　　2.中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T 50291--1999)

　　3.《全国统一建筑工程基础定额××市基价表一99》

　　4.《××市房屋修缮工程预算定额》

　　5.××市城乡建设委员会有关文件

　　6.建筑材料市场价格和有关工程造价信息

　　7.估价人员现场查勘所得资料及委托方提供的各种资料

　　七、估价原则

　　1.合法原则

　　2.估价时点原则

　　3.客观、公正、公平原则

　　4.替代原则

　　八、估价方法

　　由于该商品房质量缺陷是设计功能性缺陷，可以通过工程措施基本消除商品房质量缺陷，因此估价方法首先选择了重置成本法。同时该区位类似无缺陷商品房价格案例较多，受不同程度缺陷影响的建筑面积容易确定，可采用特尔菲技术确定不同影响程度商品房质量缺陷的缺陷状况修正系数，因此估价方法同时选择了意愿调查评估法。

　　九、估价结果

　　估价人员根据估价目的、估价原则、估价程序，选择科学的估价方法，并结合估价人员经验，评估确定估价对象房地产在估价时点的缺陷补偿为39101元元，人民币大写：叁万玖千壹百零壹元整。

　　十、估价人员(略)

　　十一、估价作业日期

　　2004年5月21日至5月24日

　　十二、估价报告有效期限

　　自2004年5月24日至2005年5月23日

　　估价技术报告

　　(个别因素和区域因素分析略、市场背景分析和最高最佳使用分析略，估价方法选用略)

　　一、估价的技术思路，

　　由于该商品房质量缺陷是设计功能性缺陷，可以通过工程措施基本消除商品房质量缺陷，由于估价对象所涉及的工程量及费用标准可参照同类工程的普遍标准进行逐一测算、累积，故估价人员决定采用成本法进行估价。

　　同时该区位类似无缺陷商品房价格案例较多，受不同程度缺陷影响的建筑面积容易确定，可采用特尔菲技术确定不同影响程度商品房质量缺陷的缺陷状况修正系数，采用意愿调查评估法，确定商品房质量缺陷价值。

　　二、估价过程

　　1.技术处理---成本法

　　根据现场查勘，借助了建筑设计专业人士的分析，确定修复方案。假设可对夹层部分进行部分拆除，包括横梁拆除，然后在夹层下走道的外侧布设框架柱与横梁，这样夹层总体格局保持不变，只是在夹层下走道外侧布设一层框架柱。该方案施工涉及建筑面积为2.57米×4米=10.28平方米。根据市场调查分析，得到了拆除工程费用、修缮工程费用、夹层已经装修的报废损失、工程施工导致的房屋租金损失、被拆除物残值，拆除工程费用、修缮工程费用、夹层已经装修的报废损失、工程施工导致的房屋租金损失之和扣除被拆除物残值就是商品房质量缺陷减损值。成本法的估价结果为40,604元。

　　2.技术处理---意愿调查评估法

　　首先采用市场比较法评估出无缺陷类似商品房的价格，然后采用特尔菲技术对15个商业经济人进行了两轮意愿调查确定不同影响程度商品房质量缺陷的缺陷状况修正系数。最后根据现场查勘确定商品房质量缺陷不同影响程度部分的对应建筑面积，商品房质量缺陷不同影响程度部分的对应建筑面积与对应影响程度的缺陷状况修正系数之积的和，得到了该方法的商品房质量缺陷减损值。意愿调查评估法的估价结果为37,598元

　　三、估价结果确定：估价人员根据估价目的、估价原则、估价程序，选择科学的估价方法，并结合估价人员经验，采用简单算数平均法，确定评估确定估价对象房地产在估价时点质量缺陷补偿费为39101元，人民币大写：叁万玖千壹百零壹元整。

　　附件略