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房地产估价师理论与方法考试模拟练习题(13)

更新时间:2010-06-09 11:04:14 来源:|0 浏览0收藏0

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  四、计算题(共2题,20分。要求列出算式、计算过程,需按公式计算的,要写出公式。无计算过程,只有计算结果的不得分,计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。)

  1、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼,总建筑面积3000m2,于4年前建成并投入使用,办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定,建成投入使用后,其中的1000m2建筑面积归甲方,2000m2建筑面积由乙方使用15年,期满后无偿归甲方。现今,乙方欲拥有该办公楼的产权,甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。

  据调查得知,现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元,出租率为85%,年运营费用约占租赁有效毛收入的35%,报酬率为10%。

  解:(1)计算办公楼现值转自环 球 网校edu24ol.com转自环 球 网校edu24ol.com转自环 球 网校edu24ol.com

  ①办公楼整体年净收益=80×3000×85%×(1-35%)×12=159.12万元

  ②收益年限=40-6=34年

  ③办公楼现值为:V=A/Y[1-1/(1+Y) n]=159.12/10%×[1-1/(1+ 10%)34]=1528.92万元

  (2)计算乙方的使用权价格

  ①乙方使用权年净收益=80×2000×85%×(1-35%)×12=106.08万元

  ②乙方使用权剩余收益年限=15-4=11年

  ③乙方使用权剩余收益年限价格为:转自环 球 网校edu24ol.com转自环 球 网校edu24ol.com转自环 球 网校edu24ol.com

  V=A/Y[1-1/(1+ Y) n]=106.08/10%×[1-1/(1+ 10%)11]=689万元

  (3)甲方权益价格=办公楼现值-乙方使用权价格=1528.92-689=839.92万元

  2、某建筑物为钢筋混凝土结构,经纪寿命为50年,有效经过年数为8年,经调查测算,现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元(建设期为2年,假定第一年投入建造成本的60%,第二年投入40%,均为均匀投入),管理费用为建造成本的3%,年利率为6%,销售税费为50万元,开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元;装修的重置价格为200万元,平均寿命为5年,已使用2年;设备的重置价格为110万元,平均寿命为10年,已使用8年。假设残值均为零。试计算该建筑物的折旧总额。

  解:

  (1)计算建筑物的重置价格:

  建造成本=800万元

  管理费用=800*3%=24万元

  投资利息=(800+24)*60%*[(1+6%)*1.5-1]+(800=24)*40%*[(1+6%0*0.5-1]=54.90万元

  建筑物的重置价格=800+24+54.90+50+120=1048.90万元

  (2)计算建筑物的折旧额:

  墙、地面等损坏的折旧额=18万元

  装修部分的折旧额=200*2/5=80万元

  设备部分的折旧额=110*8/10=88万元

  长寿命项目的折旧额=(1048.90-18-200-110)*8/50=115.34万元

  建筑物的折旧总额=18+80+88+115.34=301.34万元

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